舊樓做按揭　有咩要留意？

2-7-2020

近期新盤銷情暢旺，但所謂「百貨應百客」，市場上有買家偏好新盤，也有買家因為樓價、社區及位置等因素，偏好二手住宅。不過，如果心儀物業樓齡偏高時，買家在申請按揭上便有不少地方需要留意。

金管局對按揭年期有一定限制，銀行為客戶提供按揭，還款期不可長於30年；但此並不意味任何按揭申請都可以取得長達30年的還款期，例如樓齡較高的物業，便未必可獲銀行批核較長的按揭還款年期。

不同銀行有不同的內部指引，一般來說，樓齡+按揭年期不可超逾70或75年。假設某銀行的內部指引是樓齡加按揭年期不可高於70年，一個樓齡45年的物業，獲批的按揭年期上限便是25年。基於有關指引，銀行批出的按揭年期，未必與按揭申請人要求的一樣。

大型藍籌屋苑審批較寬鬆

此類內部指引的執行，有一定彈性，例如大型藍籌屋苑、傳統豪宅等，一般會豁免，縱使樓齡較高，仍可獲批30年按揭。但對於單棟樓，銀行批核時通常會跟足指引。

按揭年期的改變，會影響每月還款的數字，進而影響按揭壓力測試的計算。舉例而言，假設按揭申請人未持有或擔保其他物業按揭，也沒有其他債務，400萬元的按揭貸款，利率2.5厘，在30年還款期的情況下，月供為15,804元，申請人月入需高於37,853元，才可以通過壓力測試。而同樣貸款額及利率，但還款期如為25年，每月供款便會增加至17,945元，借款人月入需高於40,940元，才可通過壓力測試。

此外，高齡物業也會影響物業未來的變現潛力。假設現時購買一個樓齡45年的物業，按25年。10年之後物業樓齡55年，到時賣樓，新買家可能只可獲15年按揭，在樓價、利率不變的情況下，對收入要求更高。此種限制，亦是高齡物業較少成交的原因之一。

原文刊於經濟日報網站2020年7月1日

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