負資產與銀主盤

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樓市調整,樓價指數一年跌幅約10%,而市場多數意見估計樓價仍有下調空間;樓價跌幅逾一成,統計上的負資產數量料會顯著增加,但估計市場上的銀主盤規模仍然有限,增幅將大幅落後於負資產數量。

負資產與銀主盤是相關但意義不同的兩個概念:負資產指的是物業市值低於所抵押未償還債務,例如樓價市值500萬元,但物業所抵押的樓按未償還本金高於500萬元,物業便是負資產。負資產的數量,金管局每季有統計,香港負資產問題最嚴重的時期為2003年6月,當時共有約105697宗;而最新的數據是今年第二季,銀行體系內的按揭負資產是55宗。要留意的是,金管局統計的「負資產」,只反映銀行知悉的數據,包括銀行一按、銀行同意的一按+二按組合。如果小業主在未得銀行同意的情況下另外以物業抵押借取二按,銀行便不一定知悉,官方亦難以統計。

銀主盤指的是當按揭借款人違約,銀行(債權人,又稱銀主)向法院申請強制執行(Foreclosure),將債務人名下房屋拍賣,以賣樓所得償債;被銀行放售的物業便是銀主盤。本地銀主盤數目高峰於2003年,銀主盤曾一度高達5000至6000個;而本月中,業界統計銀主盤數量約200個。

以上兩個概念相關,是因為當借款人因個人原因無力還樓債時,如果物業市值高於樓按未償還金額(即不是負資產),借款人通常會在一般二手市場放售單位,套現所得足以償還樓債,在正常情況下不會成為銀主盤。在借款人既無力還債,而物業樓價又低於樓債餘額,甚至二按公司都把借貸登記於土地註冊處時,物業便會有較高機會成為銀主盤。

因為樓價的跌勢似會維持一段時間,我們估計負資產會在未來的統計中明顯增加,未來兩季的數字可能達低四位數。近兩年以八、九成正規高成數按揭(包括按揭保險,也包括新盤涉及銀行一按及發展商二按組合)入市的買家,物業都有可能在短期內成為負資產統計中的一份子。

不過,在正常情況下,只要按揭業主維持正常還款,物業是否負資產,並不會引起銀行強制執行,令物業成為銀主盤。2003年市場累積大量銀主盤,原因包括樓價長期下跌,也包括經濟收縮、失業率高企,以及最重要的2008年之前,未有正面信貸資料庫、未有壓力測試要求前,投資者可以用一份收入向多家銀行為多個物業取得按揭。此種寬鬆的環境令個別投資者過度借貸,樓價轉勢,一個投資者便會有多個物業成為銀主盤。

而過去十多年市場基本上由用家主導,而且按揭審批制度大致保證了他們不會過度借貸,在此情況下,估計銀主盤在未來一段時間仍會維持在三位數水平,對樓市帶來的負面影響亦有限。

原文刊於信報網站2022年10月25日

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