轉按的考慮

25-2-2019

近幾年轉按市場活躍，去年第四季，新批按揭中，轉按的宗數及金額均高於一手、二手成交按揭的數字。轉按活躍，背後有很多原因，但市場上對於轉按，卻仍然有不少誤解。

2018年第四季的情況其實有點反常，以去年一至三季計，每個月新批按揭合約中，轉按的金額及宗數，都低於同月的二手成交按揭（一手成交按揭則通常在三者中，金額及宗數最低的一類）。第四季轉按規模高於二手成交按揭，原因相信與去年8月之後樓市調整，二手成交量大幅放緩有關。結果，去年第四季新批二手按揭有6,773宗，而新批轉按卻高達9,015宗。

去年第四季轉按比重激增

所謂轉按，指償還原有銀行按揭貸款，將按揭戶口轉至其他銀行。提起轉按，一般有幾個主要理由：

1. 減息：例如市場新批按揭利率較原有的優惠，轉按便可節省利息支出；

2. 套現：如業主會趁轉按時加大借款額，可套現作其他用途；

3. 移除擔保人：不少曾經需要家人擔保入市的小業主，在條件容許時，會透過轉按，移除擔保人，避免影響家人的置業計劃；

4. 賺取現金回贈：部分小業主即使轉按後未有減息、本身沒有套現或移除擔保人的需要，也會定期（在按揭罰息期完結後）轉按。

由於去年第四季拆息偏高，銀行亦輕微上調新批H按的鎖息上限，一般轉按未必可以獲減利息，甚至可能出現新批按揭利率較原有按揭略高的情況。但由於現金回贈吸引（去年第四季約貸款額1.8%起，近期最高可達2.1%）），根據觀察，是現時業主轉按的最主要理由。

條件相同 轉按後供息比例不會回升 

不過，部分小業主對轉按卻充滿疑慮，其中一個常見的誤解，是以為轉按後償還按息的比例會增加。此個誤解，卻是出於一個正確的陳述：「按揭還款初期，每月供息比例較後期多。」

此類業主的疑慮是：既然供樓初期，還本的比例較後期少，而還息的比例較後期多。在舊銀行供樓一段時間，供樓的本金比例慢慢增加了，轉按的話，還息的比例豈不是會再次上升？

其實，「按揭還款初期，每月供息比例較後期多。」描述的是同樣的條件（利率、本金、還款期）下的還款情況。如果轉按之後，如還款期、本金、利率不變，那麼供息比例也不會因轉按而回升。

當然，如果條件有變，例如原有還款期尚餘20年，轉按後延至25年，而利率、借款額不變；那麼轉按後第一期還款的償還利息比例便會相應增加。

原文刊於置業家居2019年2月23日

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