還款能力及還款意願

15-8-2017

有些置業人士在入市前，喜歡把自己的收入概況、有意購買的物業叫價等資料放上討論區，詢問其他網友自己按揭獲批的機會。先不論一般網友的意見有多少參考作用，置業人士宜先了解，貸款的批核，銀行其實是在判斷申請人的還款能力及還款意願；在某程度上，判斷不是完全客觀的一回事，就算是不同的銀行職員，對同一個案，批或不批，結果都可能完全不同。

當然，按揭批核有一定的客觀標準，例如說月入2萬元的申請人，由於收入限制，沒有其他聯名借款人或擔保人的話，怎麼計算也不能以「供款與入息比率」的方法借取250萬元的按揭貸款。不過，一般會把問題放上討論區的，也不是詢問此類有標準答案的問題，反而會問林林總總的另類疑問。較常見的例如「收入不穩定」、「有收入但無報稅」、「曾經有拖欠紀錄」等。似乎問完之後，有網友說自己也是類似情況又可獲銀行批出按揭，詢問人便會增加入市信心。

上述較多人疑慮的問題，其實難有客觀答案。原因不單是每宗個案情況各有不同，更在於信貸審核難免有一定的主觀判斷，不同人不同時候的決定都可能有所不同。

站在按揭審批部門的角度，他們決定是否批出貸款申請，要處理兩大問題：其一是申請人有沒有能力償還按揭；其次是申請人有沒有意願償還按揭。壓力測試等標準看似客觀處理「有沒有能力還款」的問題，但前提是先要解決「收入證明是否可信」，但很多時此卻是沒有一致標準的。齊全的入息證明，例如有齊稅單、僱主證明文件、銀行戶口紀錄，大致上便可視為可信的入息證明。但只有部分文件證明的話，是否信納，便視乎審批部門的經驗及觀點。
在還款能力之外，涉及更多主觀判斷的是還款意願。信貸評級高、無拖欠紀錄，反映借款人過去還款意願較高。但曾經有拖欠個案，甚至是錢債訴訟，可能會反映申請人的還款意願有問題；即使申請人收入高、還款負擔低，貸款人卻仍有拖欠還款的可能。此些邊緣個案的批或不批、如何批，便不太可能有標準答案。

不過，「沒有標準答案」對按揭申請人而言，不一定是壞事。情況代表A銀行不批，B、C或D銀行仍有可能批出按揭。如果情況不是太極端，申請總有被接納的可能。

原文刊於信報網站2017年8月15日

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