銀主盤規模計計數

5-7-2016

不論政府及私人的樓價指數，都反映樓價於去年9月回落後，於今年3月左右止跌；但另一方面，市場仍有觀點認為，樓市最困難的情況未出現。例如有分析估計，本地銀主盤將陸續湧現，1、2年間可達逾萬個水平。究竟情況是否如此惡劣？

所謂銀主盤，是指借款人斷供按揭，貸款人收回抵押的物業放售抵債，有關放盤便是銀主盤。要比較一萬宗銀主盤是不是很多，要先有比較的基準。翻查紀 錄，銀主盤放盤的高峰期是──你也許估到了──就是2003年，當年市場累計的銀主盤逾4000個。而目前市場累積的銀主盤放盤約200個，每月新增在數 十宗水平。

如果市場有一萬個銀主盤的話，大概可以說市場環境比2003年沙士時再惡劣一倍。當然，沒有人能鐵口直斷，惡劣市況一定不會出現，但暫時由數據看來，未具備出現上萬銀主盤的條件。

銀行體系難出現大量銀主盤

一般來說，會先出現借款人拖欠供款、再正式斷供，貸款人才會收回抵押物業放售。以金管局每月公報的按揭統計而言，近月按揭供款拖欠90日以上的比 率，維持在0.04%水平(高峰期是2001年中的逾1.4%)。以5月未償還按揭總額10810億元計，即有4.3億元的按揭組合出現拖欠供款3個月以 上情況。但拖欠3個月，又不一定會正式斷供，業主可能是一時出現財政困難拖欠供款，問題解決便會恢復正常供樓。假設一半的拖欠個案最終斷供，便涉及約 2.15億元，以每宗按揭平均300萬元計，即可能有70多宗按揭會斷供，抵押物業成為銀主盤。或者說，拖欠比率要比目前惡化140倍左右，銀行體系便會 出現約一萬宗銀主盤──可能性似乎不大。

當然，作出有關估計者也表明，未來銀主盤主要來源是財務公司。由於銀行按揭有嚴格監管，借款人要通過壓測，官方統計新批按揭的負擔比率大致維持在 35%至36%左右，此方面出現大量拖欠、斷供的可能性不高。但那些向財務公司借取按揭的人士，一方面由於利率較高，另一方面財務公司對處理拖欠個案的態 度較銀行積極，在樓市下跌或失業上升時，便可能出現大量來自財務公司的銀主盤。

市場沒有較具認受性的財務公司按揭規模統計，金管局去年估計財務公司按揭規模大約90億元水平──如果每宗按揭平均貸款額50萬元，大約涉及1.8萬宗按揭。

當然，上述估算涉及很多變數：金管局會不會低估了財務公司的按揭規模、此類公司在樓價下跌時處理拖欠個案的策略，全部都是未知數。對於規模接近100億元的貸款，衍生出一萬宗的銀主盤估計是否過於悲觀，便要由時間判斷了。

原文刊於信報網站2016年7月5日
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