非本地收入 按揭計數要小心

15-11-2017

現行按揭指引，規定非本地收入人士申請按揭時，按揭成數要扣減一成，而壓力測試標準也更嚴謹。其實在此以外，非本地收入人士申請按揭，尚有其他地方要留意。

陳先生為香港永久居民，年前被公司派往內地工作，亦改由內地分公司支取人民幣薪金。陳先生的家人都在香港，子女也在港讀書，近日考慮在香港購置物業。根據現行的按揭指引，雖然陳先生的主要收入來自境外，但由於直系親屬在港，與香港有緊密聯繫，陳先生申請按揭，其實不需扣減按揭成數，而壓力測試標準亦不需收緊。

陳先生月薪為人民幣3.4萬元，折合港幣約4萬元。陳先生看中一個物業，打算借取約380萬元的按揭。以按揭年期30年，利率2.15厘計，380萬元按揭，月供為14,332元，通過壓測的收入需要在34,582元以上。

陳先生原先以為，月入4萬元，自己信貸紀錄良好、又無其他負債，應可順利通過壓力測試；但多家銀行都表示，未能批出按揭。原因在於，陳先生的合約的確顯示他月薪為3.4萬元人民幣，多家銀行亦可按現行匯率將收入折算為港幣。但計算月入時，銀行卻要扣除其稅金，再行計算，結果令陳先生大失預算。

一般香港人概念中，如果每月固定受薪，公司出糧2萬元，「月入」就是2萬元。而銀行在計算壓力測試時，也不會考慮申請人要交稅，「收入」是按稅前收入計算。但內地公司會扣除員工應付稅額再出糧，在陳先生的例子中，合約上的月薪是3.4萬元人民幣，但扣除稅金，每月打簿實際收入是2.8萬元人民幣，折合港幣略低於3.3萬元，未能通過壓測。簡單來說，多家銀行的標準都是：境外收入的證明文件如顯示稅後收入，計算收入時，便按稅後收入計算。陳先生未能通過壓測，現時仍在考慮，究竟是要另外加擔保人，抑或多付首期。

在中國大陸以外，部分國家也會有先扣稅再出糧的安排，在計算壓力測試時，收入都會以「稅後收入」為準，有關按揭申請人在部署置業時，便要小心計算。

原文刊於經濟日報網站2017年11月15日
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