「港人首置樓」可否壓低樓價？

14-6-2017

現屆政府推出港人港地政策，初衷是撥出地皮，興建的單位僅限本地人購買，減低外來購買力的影響。但實施下來，似乎對壓抑樓價的作用不大，坊間因此有建議，不如修改政策，推出「港人首置樓」，初次出售及轉讓對象僅限本地初次置業人士，可望將此類物業的樓價控制在上車客可負擔水平。但細思下來，有關建議作用恐怕有限。

早前一個港人港地項目開售，訂價未見比非一般項目相宜，更出現一人購買多伙現象，被指違反政策原意（協助本地自用買家入市？）。賣地規程增加了「僅限售予港人」的限制，而樓價未見相宜，合理解釋是本地購買力強勁，需求旺盛之下，發展商沒有理由為此提供額外折讓。

基於初版的港人港地對協助上車客入市作用有限，坊間開始出現優化建議，例如將銷售及轉讓對象限定於本地首次置業買家。其思路是：此批買家的財力有限，發展商「睇餸食飯」，投地時會考慮未來承接力，動工時選料亦會較平實，售價可望較為相宜。加上轉讓對象亦僅限上車客，亦可減少投資者入市的誘因。

但上述思路有幾個問題。其一是「首次置業」買家不一定是「上車客」；不少投資者過去習慣以公司名義入市，本人名下反而未持有任何物業，符合「首置」（或未持有物業）定義，一樣有資格購買「港人首置樓」。

即使政府杜絕假首置入市 問題仍然存在

即使政府想方設法杜絕假首置入市，例如要求買家宣誓未透過任何公司持有物業，問題仍然存在。投資者/持有多個物業的業主，一樣可利用親人名義入市。近年市場常說的「買樓靠父幹」，背後除了廿四孝父母資助子女入市外，也存在「子女未買樓，入市可慳稅」的動機。而無論是那一種動機，似乎都難以限制。此種父母協助子女入市的情況，不單買家有財力支付較大額的首期，即使子女入息較低，也可在較高入息的父母擔保下，亦可取得足夠的按揭貸款。

再討論下去，支持港人首置樓概念的朋友或者會建議，如果再加入資產審查、入息限制等措施，總可以避免財力較高的家庭以未置業成員名義入市吧？到了那時，便可將銷售對象鎖定於「真正上車客」，似乎有望控制物業售價了？

問題是：搞得如此複雜，又和一般居屋有何分別？何不直接興建更多居屋？更大的問題是：現時居屋第二市場已經存在，一樣對買家資格有重重限制；但近期居二市場仍出現超高價成交。歸根究底，樓價高企一來是貨幣現象，市場資金氾濫；二來是住宅供應追不上需求的結果。在解決真正問題前，在其他政策上小修小補，作用恐怕都都不會太大。

原文刊於經濟日報網站2017年6月14日
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