加息下壓力測試的兩難

8-7-2015

不時有人計算，按息上升多少，每月供款就會增加多少。但較少人留意到，按息重回升軌，如果現行的壓力測試機制不作變化，將會令大批準買家入市無門。

先回顧金管局推出壓力測試的原因，根據2010年8月13日通告，金管局認為樓價持續攀升、投資氣氛熾熱，「部分是因為目前利率處於低水平……。」因此認 可機構就住宅按揭貸款，「需採納更為保守的批核準則」。其後因應「利率上升的速度和幅度均可能較先前估計為高」，壓測標準進一步收緊。整體而言，壓力測試 推出的主要原因，是因應按息偏低，壓力測試可一定程度上保證，借款人在按息上升後，供款不會為財務帶來太大壓力。

早前聯儲局有高層人士估計，今年美息將上升半厘，明年再升一厘，即未來一年半，美息可能上升1.5厘。假設港息跟隨美息，明年年底較現時上升1.5厘，屆時的新造按息大概便是3.65厘水平，其時的壓力測試標準是否應該相應調整？

按息升而壓測不調整 上車盤按揭難以負擔

如果壓測不調整，一個樓價400萬元的「上車盤」，9成按揭，30年供款計，借款人月入要達42,020元才可通過壓測。據政府統計處資料，今年首季，本 地不足3成家庭收入高於此水平，此水平的收入，在統計上已是高收入家庭。簡單而言，如果按息上升後而壓測不調整，莫說上車客，上車盤按揭連中等收入家庭都 難以負擔。

相反，如果在息口回升後，金管局放寬壓測標準，將很高機會被市場解讀為「減辣」，先不論會不會刺激資金入市，萬一壓測標準調整後樓價持續上升，主事者將蒙受大量指責。當然，如果利率上升後，樓價出現輕微回落，金管局調整壓測的阻礙會較小，兩難的情況可能不會出現。

在港府及金管局推出的眾多辣招中，壓力測試是較為特別的招數－－不論是限制按揭成數，抑或是加收印花稅，都不會因為利率調整，而進一步影響買家的入市能 力。但壓力測試加上利率回升，卻會對一眾準買家有疊加的影響－－利率微升一厘半後，就只有最高收入3成家庭可負擔上車盤按揭。

在低息期推出壓力測試有其必要，甚至可以說，正是壓力測試的推出，令財力不足的買家難以在低息期超借入市，即使外圍因素惡化，對樓市的衝擊也會相應減少。 在穩定樓市、控制系統風險方面，壓測的推出，應記一功。不過，一般估計利率回升就在眼前，要如何避免加息加上壓測會過度壓抑購買力，可能已是時候早作部 署。

原文刊於經濟日報網站2015年7月8日
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