居屋安老按揭

6-7-2016

報載按揭證券公司會將安老按揭計劃擴展至未補價的居屋及公屋。乍聽下來，此類單位成交價偏低，申請安老按揭，可獲年金可能較少，吸引力似乎不大，但計算下來，有關安排仍是為年長的資助房屋業主提供多一個尚算不俗的財務選擇。

安老按揭在2011年推出，5年間的申請數字大概千餘宗，反應難說十分理想；安老按揭的適用範圍由私樓擴及資助房屋，潛在的用家多了，資助房屋業主又多了一個善用資產的選擇，無論如何都是好事。

安老按揭的概念是業主將已供滿的物業，抵押予銀行，再領取年金；待業主百年歸老，銀行收回物業轉售，取回貸出的本金及利息；由於與傳統按揭借款人分 期向銀行供款不同，反而是銀行分期向借款人發放年金，所以產品又稱逆按揭。而年金的額度，視乎物業價值、借款人年齡而定。簡單來說，樓價愈高或業主年紀愈 大，領取的年金額度愈高。

之前安老按揭未普及於未補價居屋，應該有兩個原因。其一是居屋未補價，技術上任何涉及業權的處置都要有房委會同意；現時房委會開綠燈，此方面的障礙 已消除。另一個問題是，資助房屋未補價，可說業主只持有部分業權，自然不可能以市值將物業抵押。如果只將物業未補價的價值（即第二市場價）抵押，業主領取 年金的效果自然相對較低。

不過，參考房委會的統計，近半年資助房屋第二市場成交價，大概由100萬至500萬元不等。以一個第二市場估值200萬元的單位，60歲業主單人申 請安老按揭，選擇領取20年期年金計，每月可獲年金4,800元。說多不是很多，但如果已退休的居屋業主希望增加現金應付生活開支，考慮安老按揭，總比等 待討論多時、社會意見兩極的全民退保計劃通過較為實際。

另一方面，安老按揭與其他按揭一樣，業主可以轉按。當樓價上升時，可透過轉按獲取較高的年金；在樓價下跌時年金卻不會減少。如果資助房屋的年長業主本身沒有遺贈物業的對象，安老按揭不失為一個可考慮的理財方案。

原文刊於經濟日報網站2016年7月6日
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