放寬按保的另類受惠者

4-3-2022

財政司司長在預算案中突擊放寬按保適用範圍，樓價1,920萬元以下住宅，都可透過按保取得較高成數按揭。在明顯受惠的換樓客之外，其實也有另一群人會受惠於是次放寬。

在放寬按保之前，按保的適用範圍只至樓價1,000萬元以下住宅。放寬之後，樓價1,000萬元以下可借足9成，1,200萬元以下可借足8成；1,200萬至1,920萬可借5成至8成，貸款額上限960萬元。措施除了明顯有利於購買1,000萬元以上住宅的買家外，另一個受惠群組是近幾年以發展商高成數按揭購入樓價1,000萬元以上單位的業主。

過去按保不適用於樓價1,000萬元以上住宅，銀行標準按揭成數只有5成。不少發展商為吸引買家，會提供高成數按揭付款安排，常見的條款是首數年按息較低，接近銀行的P按利率，優惠期後按息回升至P或P+1%。透過此類安排入市的業主，在按揭優惠期後會面臨「轉按至銀行/留下繼續付貴息」的選擇。

例如以發展商八成按揭購買1,500萬元的單位，即借1,200萬元，2、3年後按揭餘額仍達1,100萬元，如樓價不變，銀行按揭只有750萬元。如欠缺現金支付轉按的差額，借款人便只好長期捱貴息。

要成功轉按需其他條件配合

但在新按保之下，樓價1,920萬元以下物業都可申請按保，此類幾年以發展商高成數按揭入市的業主，可考慮透過按保轉按，減少利息支出。當然，考慮到樓價1,200萬至1,920萬的按揭金額上限為960萬元，樓價愈高，按揭成數愈低，大概，實際受惠於新按保，增加轉按機會的應該以1,600萬元以下物業為主。

此外，要成功轉按，也要其他條件配合。發展商按揭的一個特點，是批核一般較為寬鬆，業主可能在2、3年前成功借入發展商按揭，現時要申請按保，卻未必獲批。

另一個影響按保是否獲批的因素是還款紀錄。就算發展商指定財務公司不是信貸資料庫成員，在申請按揭時，銀行也會要求申請人提供既有按揭的還款紀錄。如果業主在過去曾有拖延欠款的紀錄，都可能影響轉按的申請。

原文刊於經濟日報網站2022年3月2日

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