放寬按揭成數 反而更難買樓？

9-1-2019

財政司司長表示，在合適時間可能會放寬按揭成數，以助首期不足市民置業。對於有財力供樓，但欠缺首期的準買家來說，可能會想：今次機會來了。但在慶祝之前，不如先想清楚。

多數人在思考社會政策時，往往會先想到對自己的影響。在按揭層面，假設初次置業人士的按揭成數由6成放寬至7成，不少人會計算自己是否可以提早入市。問題在於，放寬不是只有「你」受惠，而是整體準買家的限制同時放寬。

以賽跑為喻，你認為400米短跑太辛苦，賽會改為跑200米，表面上是易跑了；但得獎名額不變，其實你跑出的可能性未見增加。更有甚者，整體參賽人數可能會因標準放寬而增加，宏觀而言，奪標的難度反而上升。

放寬按揭成數，代表有效需求上升，刺激更多資金入市。當供應未增加的情況下，如何在入市資金增加時又要令樓價不上升，可說是兩難。另一方面，由於政府已表明未來的公私營房屋供應會由過去的6：4，改變為7：3。在十年建屋目標量未見調整的情況下，未來的私樓供應反而會下跌。此種情況下上調按揭成數，可能會刺激私樓價格上升。

至於不少人擔心的供款負擔，在實際操作上反而不是問題。假設按揭成數放寬，但壓力測試標準維持不變，同樣月入的準買家，在年期、利率一樣的情況下，事實上可借入的「按揭金額」是不會改變的。具體來說，在現行的壓測要求下，月入4萬，利率2.375厘，還款期30年，如無其他債務，可借入的按揭上限便是428萬元，放寬成數本身不會改變借款人的負擔。

原文刊於經濟日報網站2019年1月9日

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