梁振英不連任怎會利好樓市？

14-12-2016

上周五特首梁振英表示不爭取連任，當天投資市場出現十分有趣的變化，地產股全面上升。一般解讀認為，梁任內大幅增加土地供應、推出多項辣招遏抑樓價，他放棄出選，市場憧憬下屆政府改變有關政策，刺激地產股上升。不過，對於特首換人，可望減辣的預期，似乎過於一廂情願。

試想一想，你會不會因為梁特首不受歡迎，從而推斷下任特首會收回由梁特推出的限奶令，甚至放寬內地孕婦來港產子？不會吧？
無容諱言，梁特首的民望長期偏低，由其推出的政策，似乎都遇上重重阻力。但如果細心留意，部分由現屆政府推出的政策，整體上甚受社會歡迎—例如公共交通的長者優惠、限奶令及限制內地孕婦來港等；幾乎都在沒有多少爭議下落實，而且持續執行。

與樓市相關的措施方面，本屆政府推出的措施集中在兩方面，其一是以增加印花稅方式，加大炒家、投資者的買賣成本；其次是增加土地供應。
政府多次推出辣招，地產界內似有微言，地產代理更曾組織集會要求減辣。但客觀而言，由傳媒進行的民調顯示，一般人對政府遏抑樓市甚為支持。如果明年樓價未因外圍因素而見明顯下調，新一屆政府上場，似乎也沒有理由減辣。

在土地供應方面，特首換人的影響更值得斟酌。無疑現屆政府其中一項「迎難而上」的重心工作是增加土地供應；而此方面的工作亦引來不少質疑。問題是，現時不比第一任特首董建華提早卸任的情況，沒有理由預期接任人會放慢手腳，減少開發土地的速度。

轉向收緊土地供應可能性微乎其微

董建華上任時提出八萬五建屋大計，增加土地供應，卻遇上亞洲金融風暴，樓價下跌。其後八萬五無疾而終，曾蔭權接任，土地供應態度180度轉向至收緊，埋下近年供應不足的遠因。現時的樓價卻是處於高峰，無論任何人接手，都需要向社會交代如何處理，轉向收緊供應的可能性微乎其微。
相反而言，社會撕裂之下，部分人會有「逢梁必反」的傾向（例如梁振英在FACEBOOK貼上任何內容，包括探訪長者，一樣會換來數以百計的「嬲嬲」）；同樣地，梁氏任內增加土地的建議，總會換來大量質疑，努力可謂事倍功半。未來換一個特首，或可望避免類似的情緒性對抗情況持續，反而減低增加土地供應的難度。

不管你是相信官方說法，即梁特首因照顧家庭而放棄連任；又或流行的解釋：北京亮紅燈。梁氏之放棄連任，並非出於樓市措施；不管下任特首是誰，本身難有足夠誘因大幅改變相關措施。相反，部分因梁廢言的情況可望隨梁氏離任而消減，反而多少有利於新一屆政府開發土地。

原文刊於經濟日報網站2016年12月14日
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