樓市到了減辣的時候?

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早前金管局調整壓測要求,被市場解讀為減辣。但措施暫時未見帶來明顯刺激,暫時看,樓價指數、成交量都在走下坡。放在眼前的問題是,如果樓市調整持續,政府會推出更多減辣措施?現時減辣對樓市又有幾多刺激作用?

先看樓價,視乎統計方式,二手樓價比去年同期下調約7%至10%,而多方分析都估計,在利率看升、經濟前景不明朗的情況下,樓價仍有下調空間。再看成交量,9月一手成交只約600宗,遠低於近年每月一手平均成交約1300宗水平。由數據看,樓市已進入調整期。

由於現樓樓價會影響賣地成交價,而土地拍賣又是港府收入的一大主要來源;加上樓價「穩定」一直被視為影響中產階層是否支持政府的風向標;政府似乎有足夠誘因在樓價下調時相應減辣,為樓市帶來支持。

所謂減辣,主要指調整近十多年來推出的多種印花稅。早前放寬壓測,效果是令同等收入的按揭申請人可借用的樓按金額上升;但不會減少按揭借款人的置業成本或利息支出。惟下調或撤銷部分印花稅的話,卻是直接減少買家的置業成本,可能為樓市帶來更明顯的的刺激作用。

當然,對上一次加辣是2016年11月,政府推出加強版印花稅,將永久居民購買第二套住宅或非永久居民購買住宅的「雙倍印花稅」改為劃一的15%稅率。現時樓價比當時高出20%,在樓價調整幅度相對較低時減辣,恐怕仍會引來「托市」、「只許樓價升、不許樓價跌」等批評。

不過,現時港府力推「大灣區」生活圈的概念,涉及非香港永久居民的買家印花稅(樓價15%)及從價印花稅(樓價15%),是否下調,似乎有一定討論空間。尤其近月坊間對於「搶人才」的討論升溫;本地大學近年有大量內地生就讀,2021/22學年,教資會資助14792個內地生在香港就讀本科或研究生學位。另外有約2.5萬個自資就讀本科、研究生學位。他們可能是人才流失問題的答案。現時的印花稅政策之下,他們在取得永久居留權之前置業,便要支付樓價三成的印花稅。如果針對他們的需要而調整印花稅,而非一刀切放寬,可能利好樓市氣氛,又不致於刺激長線的投資需求。

原文刊於信報網站2022年10月4日

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