樓市辣招是否需要退市機制？

17-8-2022

 上周地產股因為市場誤會港府減辣而一度上升，成為市民茶餘飯後熱話。樓價比高位下調不足一成，究竟是否合適的減辣時間，又或者政府應否提出較客觀的辣招退市標準？

上周行政會議召集人葉劉淑儀受訪時提出港府應考慮免收內地買家的雙重印花稅(料指買家印花稅)，以鼓勵專才來港，被誤會為港府立場，一度引發地產股上升。其後港府澄清未有計劃減辣，一切只屬誤會。官方樓價指數比起去年高位，下調不足5%；買家印花稅在2012年10月推出，今年中的樓價比當時上升七成。同期家庭月入中位數只上升35%。客觀而言，現時樓價比買家印花稅推出時更難負擔；如果辣招的推出原意是壓抑樓價，爭取時間增加房屋供應，令樓價處於一般市民較可負擔的範圍；那麼現時應該還不是減辣的時候。

不過，正如美國聯儲局的利率政策，既要壓抑通脹，又要避免經濟衰退。港府考慮是否收回辣招時，應該不只「樓價負擔比率」一個考慮；何況官方也有3、4個樓價負擔標準，以入息中位數與一般樓價比，現時樓價比2012年更難負擔；但以新批按揭入息比率計，負擔並無惡化。

從表面看，如果樓價稍回，市民置業後的供樓負擔減少，政府應該「喜迎樓價下跌」。但如果政府把「穩定市場」、「鼓勵專才來港」看得比「壓抑樓價」為重，那麼在樓價只是微跌，甚至不跌的情況下撤辣仍然有其合理性。為了政策靈活性，估計政府不會定下什麼辣招的退市標準。

一個政策是否「合理」，可能人言人殊；值得留意的反而是政策一旦轉向的客觀影響。近期樓市在移民潮及加息預期下大吹淡風，甚至有估計樓價可能出現較大調整。但由上星期的市場誤會一事看出，市場判斷一旦減辣，會利好樓市。而要在樓價只是微跌的情況下減辣，其實也不乏理由。縱觀過去十多年推出的眾多辣招，包括額外印花稅、買家印花稅、15%的從價印花稅、眾多的按揭逆周期措施等，變相為官方累積大量支持樓價的手段。如果政府判斷「支持樓價」比「壓抑樓價」更為重要，可能隨時出招。判斷未來樓市變化時，此應該是一個不可忽略的重要因素。

原文刊於信報網站2022年8月16日

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