港息上升後壓測標準會否改變？

20-12-2016

美息上調0.25厘，本地銀行暫未上調最優惠利率。但聯儲局官員已預期，明年美息再上調三次，合共0.75厘，一般估計會帶動香港最優惠利率上升半厘。加息除了影響小業主供樓支出外，亦引起另一個有趣的問題：申請按揭的壓力測試要不要調整？

對於未持有或擔保其他按揭物業的申請人來說，為自用住宅物業申請按揭，供款與入息比率上限為50%；假設利率上升3厘的話，供款與入息比率上限為60%。2010年金管局當初推出壓力測試，曾提及原因是利率處於特低水平，樓價持續上升令各項負擔指標上升，銀行風險增加。在利率特低情況下推出壓力測試，可說是提醒置業人士，利率不會永遠低企，並為借款人預留一定的緩衝空間，應對日後利率正常化。

一旦港息上升，便代表利率離「正常」水平愈來愈近；那麼，壓測的標準應否相應降低？例如最優惠利率上升半厘後，是否應把壓測標準相應調整至現行利率上升2.5厘，供款與入息比率上限為60%？

原則上，如果認定按息5厘是正常水平，當市場按息逐步上升後，壓力測試的標準應該相對放寬。問題是又有誰可以斷定按息不會在另一個方向上偏離正常？當我們經歷過按息持續8年維持不正常的偏低日子，如何保證他日按息長期偏高的日子不會來臨？在監管機構角度考慮，似乎維持壓測標準不變會較為保險。

如果壓力測試的標準不隨利率上升修訂，一個明顯的影響是借取同額按揭，要求的收入會愈來愈高。以借取400萬元，還款期30年為例，如現在利率為2.15厘，通過壓力測試的收入要求是36402元。如按息升至5厘時，而壓力測試完全取消，只要求供款不逾月入一半的話，月入43486元即可；相反，如果壓測+3厘供款不逾月入六成的要求不變，月入要48918元才可通過要求。

持平而言，隨港息上升，按揭壓力測試標準放寬與否都不難找到理據支持。但以風險管理角度看，壓力測試標準不放寬的機會似乎較大一點。樂觀看，此意味未來實際取用按揭的借款人，供款負擔會維持在四成多的水平，應對樓價及經濟波動的能力較高。但悲觀而言，如果加息後壓測標準不變，樓價又未見明顯回落，便意味上車、換樓的門檻更高，更多家庭會望樓興嘆。

原文刊於信報網站2016年12月20日
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