漸進式按揭問題在公帑運用

12-1-2022

特首林鄭月娥受訪時透露有意在資助出售房屋(居屋及綠置居)引入漸進式按揭。當執行機構房委會都表示尚待了解計劃的詳情，市場已在討論有關計劃的可能模式、是否着數等。但除了有無着數，更大的問題也許是公帑的運用是否得宜。

有關的訪問，對漸進式按揭只有一句簡單的形容：「買家只須承造單位樓價一半的按揭，餘下的一半樓價按揭，買家可於成交後10年內，一次過或漸進式分階段承造」。目前公眾並不知道特首構想中的漸進式按揭內容，而且由房委會的初步反應看，似乎連此個執行機構也尚未展開相關討論。

技術上有不同的方法可以達成特首描述的目標，包括房委會賣樓時先收樓價的一半，買方為此一半業權申請按揭，餘下一半10年後才收取(應該是按原賣價)，到時再申請此一半樓價的按揭。另一個可能的方法是樓價全額交易，借足額樓按(一手居屋便是折實價的90%至95%)，但一半樓按首10年暫不還本，而利息由賣方補貼，同樣可達成首10年買方每月還款減半的效果。

不同的方案會有不同的問題，而以上兩種(或其他可行的方式)，都會令房委會的現金收入大減(或者少收了樓價、或者要付出利息補貼)。而房委會可提供廉租公屋、興建不同類型的公營房屋，都有賴於出售居屋的收入。如果為一手居屋引入更多由房委會埋單的按揭優惠，最終房委會入不敷支，反而會令房委會的建屋能力下跌，要維持的話，只好要由政府補貼。

另一層問題是，居屋本身已是福利，買家可享用一定的折扣購買單位。在此之上再加上10年按息補貼，是否有雙重福利的問題？尤其是現行的居屋銷售制度，並非不受合資格買家歡迎，每次出售居屋都超額多倍申請。在未能有效增加供應前，增加優惠，正常的結果就是引來更多人申請、獲揀樓的機會更低、只有少數幸運兒受惠，此又是否政府希望見到的結果？

「一半按揭10年不用還款」聽來對買方很美好，但銀行總不會做蝕本生意，那一半樓按的10年利息支出，總要有人支付。如果最終是以公帑埋單，為什麼不把相關資金用於造地起樓？對壓抑樓價，直接增加供應，應該有更明顯的效果。

原文刊於信報網站2022年1月11日

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