港人首置上車盤的按揭問題

7-1-2019

市建局首個港人上車盤「煥然懿居」在開始接受申請，對於市價六二折的開價是否合理，可能人言人殊。雖然項目的單位都可申請9成按保，但對有意申請計劃的市民而言，其實仍要考慮未來轉售/轉按的限制。

按揭保險方式提供高成數按揭

市建局已表示，項目可由香港按證公司提供成數最高達9成的按揭。而按證方面亦表示，雖然項目部分單位樓價高於600萬，但仍會為所有首置單位提供9成按揭—只是部分單位的按揭保費會稍為上調。

首置上車盤的按揭模式與居屋不同：一手居屋的買家由於有房委會作擔保，不需要透過按保計劃已可取得高成數按揭。一手居屋的高成數按揭，由於不涉按保，基本上借款人不會有額外支出。而首置上車因為有按保，便會涉及保費。

此外，按保公司表示，若申請人實際供款與入息比率不超過50%，縱然未能通過銀行壓力測試，仍可敍造九成按揭，但會按風險調整保費。此批核標準亦較私樓的9成按揭要求寬鬆。但要留意，按保公司對私樓9成按揭的一些條件，例如所有申請人一定要是固定受薪人士等，在煥然懿居是否沿用。如果沿用的話，即使收入沒問題，也可能因此無法獲批貸款。

轉按的問題

較少人討論的，是購入日後的轉按事宜。眾所周知，銀行為爭取客戶，會提供現金回贈等眾多優惠。現時我們知道，購入煥然懿居後5年來是不可轉讓的，而5年後要向市建局補地價才可轉讓。此點設計上類似於居屋，問題在於，未補價的居屋在未得房委會同意前，是不可轉按的；要房委會同意，又要有指定的理由。如果煥然懿居沿用此限制，代表業主日後的理財會受一定限制，包括較難以將物業加按，又或以定期轉按的方式賺取銀行回贈。

最後要留意的是，港人首置上車似乎沒有第二市場的設計，即無法在未補價的情況下，售予合資格人士。只有在5年限制過後，完成補價，才可以一般私樓方式轉讓。但要留意，除非屆時二手買家的按揭申請亦獲例外處理，否則在樓價上升的情況下，二手買家的按揭成數會等同私樓，變相影響了二手承接。

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