美滙強勢對樓價的影響

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近期市場都在討論美國是否真的加息,利率上升空間有多少,以及利率上升對樓價的影響。其實美息上升勢將帶動美滙上升,比起利率回復正常,美滙走勢可能對本地樓價有更大影響。

上星期聯儲局議息,會後傳媒引述消息,指聯儲局估計明年底美息由現時0至0.25厘升至1.375厘,2017年底升至3.75厘。消息是否可信,有待時 間證實。對於美息(及受其帶動的港息)回升,會對樓價有甚麼影響,由一加息樓價即大跌,到加息無甚影響,市場已充斥大量討論,立場紛陳。

由於香港絕大多數按揭借款人以浮息供樓,利率上升,對按揭借款人有即時且直接的影響。不過,由大市角度考慮,參考過去30年利率與樓價走勢,樓價與按息未 見明顯關連,既有利率升,樓價跌的日子,但利率升,樓價升的時間也所在多有。參考近30年的數據,在關心息口變化之外,市場也許應將部分注意力轉移至美滙 走勢。

附圖是近40年來的美滙指數(US Dollar index)走勢,以港元與美元掛鈎的1983年計起,美匯在過去幾十年有幾個主要的上落變化:

1980至1984上升,1984至1994回落1994年回升,1997年升穿100點,至2002年回落,2011年觸及74點低位,之後輾轉回升, 但大致維持在80至85點之間波動。如果對同時期樓價走勢有點印象,大致可發現,美滙指數上升,或高企的年份,樓價大致偏軟。相反,美滙指數回落、或低企 的年代,樓價大致高企或上升。

美滙與本港樓價呈反向關係
2003年樓價回升,很多港人會與樓市政策改變甚至SARS疫情連結,但背後更基本的原因,可能是滙價因素。當美滙偏強時,港元兌周邊貨幣滙價亦上升,當 市場認為港滙過高,但港滙又不能變化時,市場機制惟有在港元計價的資產上作出調整。結果,我們看到美滙指數與樓價大致呈反向關係。

而近月較明顯的變化,是今年8月起,美滙指數明顯轉強,背後原因是日本及歐洲的經濟問題較美國更嚴峻,加上市場預期美息回升,國際避險資金回流美國,結果推高美滙指數。
現時約85點的美滙指數,雖然較5月份不足80點明顯上升,但以較長時間的大尺度觀察,現時的美滙指數仍是偏低。不過,如果升勢持續,指數升穿90,會是 2001年以來下調的走勢轉向的訊號。在歐日經濟不景,甚至需要新一輪量化寬鬆的情況下,美息輕微上升,都可能吸引國際資金回流美國,令美匯轉強。參考過 去30年的歷史,美滙強,大致上不利港元資產,包括本地樓價。

人民幣強 削弱美滙對樓價影響力
當然,2007年以來,有一個重要因素加入市場,可能削弱了美滙指數對樓價的影響。人民幣滙改以來,對美元及港元大致維持升勢,持有人民幣的境外買家,購 置本地物業時,有明顯的滙率優勢。如果人民幣持續強勢,即使美匯指數上升,本地樓價可能亦不會見到明顯調整,滙率仍是左右樓市的重要因素,但焦點由美滙轉 至人民幣。
值得留意的是,今年以來,人民幣的強勢見疲態,每百人民幣兌港元由年初的128,回落至年中的124,近日反彈至126.如果人民幣升勢止步,加上美滙回升,便意味本地樓市的境外需求會轉弱,對樓價有一定負面壓力。

原文刊於經濟日報網站 2014年9月24日

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