購買中產居屋的考量

29-7-2015

市建局啟德項目煥然壹居開始軟銷，項目鄰近未來港鐵啟德站，部分單位有海景，水喉還要用銀料焊接，項目會以8折出售，開放式單位樓價有望在300萬元以下，家庭購買入息資格或定在6萬元以下；難得上車機會，估計反應踴躍，但購買此類單位時，有不少地方要考慮。

煥然壹居是市建局首個資助房屋項目，以其質素、用料較現有居屋高級，入息資格又較現有居屋為高，項目在坊間又被稱為「中產居屋」。以客觀條件看，市區樓、 近地鐵站、有海景，300萬元以下上車價。如果項目參考現有居屋，買家更有可能免保費取得高成數按揭，對用家來就更加吸引了。不過，買家除了考慮樓盤本身 的地理位置、景觀、用料，甚至訂價及按揭融資之外，亦值得考慮物業未來的轉讓安排。

宜考慮物業轉讓安排問題
煥然壹居定位為中產居屋，與之相對，是定位為廉價居屋的「綠置居」計劃。理想而言，未來資助房屋會分為廉價的綠置居、一般的居屋、中產居屋，再銜接私樓， 可說是重建了整條「置業階梯」。但理想歸理想，不論是中產居屋抑或綠置居，初步看來是增加了資助房屋的「種類」而不是「整體供應」；煥然壹居及首批綠置 居，分別只提供數百個單位。除非不同階梯的資助房屋規模進一步擴大，否則，未來新類型資助房屋可能面對二手市場狹窄，業主難以轉讓、換樓的問題。
所謂中產居屋，並非首次發明。上世紀80年代房委在屯門的美樂花園為香港唯一一個「中等入息家庭房屋計劃」之下發展的屋苑；而房協在上世紀90年代亦發展 多個「夾心階層住屋計劃」：目標都是為「既不合資格申請居屋，又難以負擔私樓」的中等收入家庭安排購買資助房屋的機會。但不約而同，有關計劃未能成為長期 政策，而購入此類單位的業主，或會面對二手市場不活躍的問題。
以房協的夾屋為例，本身不存在第二市場，二手成交均是已補價單位，全部夾屋8900個單位，近12個月有182宗成交，流通率2%左右；較整體私樓流通率4%低一半。

轉手需補價 估計項目不設第二市場
參考過去中產資助房屋的經驗，有意購入煥然壹居或往後中產居屋單位的準買家，需要考慮：未來項目是否易於轉讓。以市建局最新的說法，未來業主轉手時需補 價，估計項目不設第二市場(供合資格買家以免補價購買)。原因相信與定位較居屋另類，另外劃分一個第二市場難以管理有關。
單位轉手時便要補足地價，即設計上類似夾屋，樓市上升時情況還好，只是成交價中撥部分交還政府。如果樓市下跌，轉手時或要抬錢賣樓。置業人士亦宜留意，是項目會否成為本屆政府的實驗品後，人去令改，未來買賣欠缺參考，同樣會直接影響物業未來的流通率及變現能力。

原文刊於經濟日報網站2015年7月29日
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