長租都有得按揭？

8-11-2017

資產價格高，一般人買樓要透過按揭融資。內地新近發明長租都可按揭，某程度上是誘導置業需求轉為租樓，也是呼應了國家主席習近平「房子是要來住，不是要來炒」的立論。

正常而言，租樓與按揭完全拉不上關係。按揭是以物業作為抵押，取得銀行貸款。對租客而言，既不擁有物業業權，談何按揭？但你不得不服內地的創意，真的有銀行將推出為租客提供的按揭。

內地大城市小市民和香港人一樣面對買樓難的問題：大城市空間有限，但改革開放幾十年，人口由農村湧入城市，供不應求之下，樓價自然上升。國際調查說香港的樓價負擔指數全球第一，中國的調查卻說內地大城市樓價負擔較香港更高。

樓價太高，打工仔難買樓，又要回應「房子是用來住」的最高指示，結果便是迫出「長期租樓」的選項：如果租客有權長期租用住宅，期間不必擔心業主加租，也算是解決了居住問題。

操作上是發展商與銀行合作，將貨尾單位租出，租客要一次過支付10年租金，租住期間便沒有加租問題，租客可安安穩穩的租住單位。至於一般人難以支付10年租金，便唯有由銀行提供融資（稱「按居貸」），以貸款一次過交付房東，而銀行收取的利率，更較正常按揭為低。至於規模，據報不同發展商在深圳可提供於長租的單位便逾5000伙。

解構一下，其實計劃中銀行的角色類似二房東。雖然租客並不持有物業業權，理論上貸款是無抵押品；但操作上萬一租客賴債，銀行可收回單位，再次「出租」（貸款予其他租客租樓）；加上租金早定，租客租金支出不會增加，理論上賴債風險不高，某程度上可解釋為何利率較正常按揭更低。

有關構思在內地是否行得通，有待觀察，成功的話，可舒緩城市新移民難以安居的問題。但以香港而言，有關措施卻未必合用。近年香港由高鐵、手機支付都慢慢跟上國家整體步伐，但長租單位卻難以本地化。一來是香港發展商相對較少囤積貨尾，要找大批單位出租並不容易；勉強由一手新盤撥出單位長租，更變相令可供買賣單位減少，進一步刺激樓價。
更大的問題是，香港人借按揭買樓，多多少少都有考慮以按揭槓桿推動資產增值。要借「按居貸」支付10年租金，恐怕不少香港人會認為有關產品無改錯名了。

原文刊於經濟日報網站2017年11月8日
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