首置上車盤的戰略作用

12-7-2017

為舒解港人置業難的困境，港府之前推出過「港人港地」，但原來「僅限港人購買」絕不表示樓價便宜。舊措施成效不彰，新任特首的林鄭月娥，表示會考慮推出「首置上車盤」，而且表明售價會考慮買家的負擔能力，不一定與市值掛勾。究竟「首置上車盤」能否遏抑樓價，有待觀察，但政策的推出，可能另有深意。

現行的居屋政策，推出目的就是協助既不符合資格輪候公屋，又難以負擔私樓的家庭置業。但居屋的售價會參考同區私樓市值，當私樓價格持續上升時，居屋不但未能竭止私樓樓價，價格反而水漲船高。

首置上車盤推出，如果改為與買家負擔能力定價，而不與市值掛勾，理論上較有可能壓抑私樓樓價。（當然，「售價與負擔能力掛勾」等於政府向買家提供鉅額補貼，在資源有限的情況下，如何分配有關優惠，又是另一個爭議性話題）

部分質疑「港人上車盤」的分析認為，如果土地供應未能增加，在現有的「私樓-居屋-公屋」三層架構上，再增加一層「首置上車盤」，亦不過是架床疊屋，多建一座「港人上車盤」，同時少起一座居屋/公屋，住屋供應緊張的情況其實完全沒有改善。

不過，值得留意的是，林鄭已表明，推動首置上車盤時，會避免「Rob Peter to pay Paul（拆東牆補西牆）」；不會為了推出港人上車盤，而減少其他類型住屋供應。意味新一屆政府可能以推動新類型房屋發展為由，增加土地供應。如此，則港人上車盤除了增加一類資助房屋外，亦會有更大的戰略作用：透過推出新措施，加強政府爭取各方支持，加快開拓土地的效果。

如果在既有的私樓、居屋、公屋供應外，政府能開發更多土地，發展港人上車盤，而且可以持之以恆、每年推出一定規模的單位。那麼整個局面又會完全不同—因為整體供應的確較現水平有明顯增加。

換言之，如果一年都是平均供應3萬個單位，巧立名目增加一類「港人上車盤」，對解決香港住屋問題的作用恐怕不大。但如果巧立名目可以增加政府開發土地時的談判籌碼，令住屋供應增加，「首置上車盤」對樓市便會有另一層影響。

原文刊於經濟日報網站2017年7月12日

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