首置客大手入市 印花稅漏洞難改

22-3-2017

去年港府上調印花稅，凡是已持有本地住宅物業人士再入市，印花稅一律以15%計算。結果新措施推出後，市場上多了「首置客大手入市」的現象—最誇張的更以7.6億元一次過購入半山新盤6伙。坊間亦開始有意見要求當局堵塞有關「漏洞」，不過，有關建議恐怕難以實行。

去年提高第二套住宅物業的印花稅至15%，原意應該是以提高交易成本的方式，壓抑樓市需求，但由近日成交看來，效果似乎未能持續。近月部分大額成交更出現「首置客」一份合約購買多個單位方式入市。由於印花稅是以文件而非單位數量計算，首置客以同一合約購買多個單位，仍會以舊稅率計算，上限只是4.25%。以上文提及的7.6億元成交，如是非首置客入市，需支付15%即1.14億元印花稅，以首置客、一份合約方式購買，只需支付3,230萬元，買家慳稅逾8,000萬元。

辣招的兩個「漏洞」

不少人會認為，以上情況是辣招的漏洞。「漏洞」之一，是所謂「首置客」，實質定義是「簽署買賣合約時未持有香港住宅物業的永久居民」；即使一個資深的地產投資者，在市場中有多次買賣紀錄，在簽約時並無持有香港住宅，仍可用舊的印花稅率交稅。「漏洞」之二，是印花稅以文件而非單位數目為準，令投資者以一次購入多個單位方式避稅。

由效果角度看，提高印花稅反而刺激大手成交，的確可說現時措施有漏洞。不過，效果欠佳不表示漏洞易改。印花稅基於文件計算，是行之有效的傳統，似乎難以強制購買多於一個單位的買家，必須以多於一份合約交易。至於有關「首置客」定義，操作上政府應該可以透過土地註冊處紀錄，分辨一個居民過去是否曾經持有物業，再針對過去曾持有物業的人士，收取較「真‧首置客（完全無持有物業紀錄人士）」較高的印花稅。

類似的情況在北京也出現，當地近年樓價持續上升，當局數年前開始收緊第二套房的按揭成數。結果卻出現已置業夫婦離婚再買樓，其中一人便可以「第一套房」資格申請按揭。為杜絕此「漏洞」，結果官方重新定義，任何曾經有借取按揭紀錄的買家，都不可獲得「第一套房按揭」資格，必須多付首期。當地戲稱「真初次置業按揭」為「處女貸」。

收緊定義 將嚴重影響正常換樓市場

以香港物業買賣及按揭紀錄的完善，應該可以輕易辨認出任何曾經置業/借取按揭者。問題在於，此舉將嚴重影響正常換樓市場。加上過去樓市投資者多以公司名義持有物業，本身/子女反而未持有物業，仍可以一份合約購入多個單位方式慳稅，就算真的收緊初次置業定義，對他們的影響反而較小。

其實樓市熾熱的關鍵，仍是源於熱錢充斥、住宅供應不足；在基本因素改變前，「辣招」充其量只會有止咳作用。與其研究加辣/收緊招數，不如集中精力，加快土地供應。

原文刊於經濟日報網站年3月22日
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