首置青年應獲較高按揭成數?

樓價反彈至去年歷史高峰，上車客難以置業的問題持續。有團體便向特首示威，要求放寬青年首次置業按揭成數。但有關建議未必有助於青年置業安居。

 

討論之前，不得不說建議有可取之處。特首在年初已經表示不會考慮放寬按揭成數。而上述團體不是建議整體改變，而是針對青年首次置業需要，有條件的放寬按揭成數。建議的調整規模較小，而且有針對性，似乎值得官方再一次考慮是否可行。

 

可議之處在於，如何界定「青年」？參考傑青計劃，40歲以上，便不是青年。問題在於，為何一個39歲的初次置業者，應該比41歲的初次置業者，值得有更高的按揭成數？與其針對「青年」作為放寬對象，不如針對整體的上車客。

另一層要討論的問題是：針對初次置業者(先不論是否一定要是「青年」)放寬按揭成數，是否有助於解決他們的住屋問題。由個案角度考慮，答案似乎是「可以」。坊間都說現時上車客的主要問題不是無力供款，而是難以儲蓄首期，600萬的「上車盤」，一般按揭成數6成，首期240萬元。就算借8成按保，首期也高達120萬元，青年時開始儲蓄，可能要到中年才儲到首期。如果首置客按揭成數可放寬，不管具體情況為何，首期金額降下來，儲蓄需時更短。

 

但宏觀而言，即使只是針對首次置業人士放寬按揭成數，後果仍然是推動更多在現有限制下未能入市的買家提早入市。如果其他供求條件不變，放寬按揭成數的結果會是進一步推高樓價。那時整體上車難度究竟是高了抑或低了，恐怕難以計清楚。

 

說到底，政府要優先考慮的，恐怕是解決住屋供應不足的問題：住屋仍是供不應求的話，任何按揭成數的放寬，都會令更多資金進入市場，推高整體樓價。住屋供應充足的話，樓價自然回歸至較合理水平，置業在財務上的難度才會真正下跌。

 

原文刊於置業家居2019年5月25日