「供平過租」再現江湖？

29-4-2021

拆息回落至近11年新低，多數有樓按在身的業主，供樓支出都會減少。視乎按揭成數及年期，投資客以標準按揭成數入市，甚至會出現供平過租的情況，為反彈中的樓市，帶來更大動力。

「供平過租」指同一單位的按揭月供金額低於租金，一般認為如果此情況普遍出現，會鼓勵租客轉租為買。會否出現供平過租，決定於租金、按揭金額、年期及按息。有些時候，市場討論供平過租時，不是比較一個具體單位的租金、按揭供款，而是以「標準按揭成數、一般還款年期、市場利率」計算供款，再與一般租務回報率比較，當計算出來的「一般按揭供款」較低時，便算是供平過租。

由自住用家角度考慮，計算「一般情況」是否「供平過租」，標準通常是「6成按揭，30年供款、現行按息（1.4厘）」。以一個市值600萬元物業為例，在此標準下，月供是12,252元。而現時A類住宅的一般租金回報率是2.3厘，樓價600萬元的話，即每月租金約11,500元，供款高於租金，仍是「供貴過租」。

但如果由投資者角度考慮，樓價1,000萬元以下住宅，標準按揭成數是5成，如果購入600萬元物業收租，同樣以市場按息、30年還款計，每月供款是10,210元，以市值租金租出，每月便有逾千元的淨利息收入，對投資者來說，付出樓價一半的首期、稅費、律師費後，每月便由租金收入應付供樓、持貨成本低，可靜待樓價、租金升值。情況可能會增加部分投資者入市買樓收租的誘因。

算盤要打響　需配合多項條件

當然，以上算盤要打得響，要配合眾多條件：投資者手上有充裕的現金作首期、收入可通過按揭壓測要求。其次也要留意，現時一個月拆息約0.1厘，已沒有多少下調空間，就算拆息跌至0，也不會大幅減少供款支出。相反，未來如果拆息回升，而租金收入不變的話，現時供平過租的情況便會逆轉。

最後要留意，「供平過租」現象，可能推動個別人士入市，但對樓價走向無太大指標作用。以過去的經驗而言，在樓價上升期，反而是租平過供較為常見，原因是買家看好物業的升值潛力，不介意忍受較低的租金回報率，甚至每月供樓支出高於租金收入。因此，按揭供款是否低於租金，只宜作為入市的參考之一。

原文刊於經濟日報網站2021年4月28日

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