一客多購面面觀

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近月一手市場「一客多購」現象持續,終於引起金管局關注,釐清此類交易申請按揭時的灰色地帶。往後銀行料會劃一以較嚴謹的標準批核此類申請,不過,由於此類交易的買家財力雄厚,加上之前銀行已經普遍從嚴處理申請,估計釐清標準對樓市影響不大,一客多購的現象料會持續。

一客多購流行於一手市場,源於政府去年11月就管理樓市措施「加辣」,劃一住宅印花稅15%,只有未持有物業人士入市,可按舊稅率繳付印花稅(最高為4.25%)。措施原意是壓抑投資者入市;但由於有「漏洞」存在,變相鼓勵投資者大手入市。漏洞之一,是過投資者多以公司名義持有物業,本人名下反而沒持有物業;又或曾經多次入市,但已沽出所有物業,只要在簽署新買賣位約時並未持有物業,此類買家入市,仍可按舊稅率付印花稅。其次,印花稅是以「文件」而非單位數目計算,一名未持有物業人士,以一份合約購買多個單位,仍可按印花稅率4.25%交稅。結果,近月一手成交中,一客多購的現象日益普及,由加辣前佔不足2%,升至近日逾2成。印花稅加辣,反而刺激投資者入市,一般用家入市難度反而上升。

一客多購「漏洞」難修改

由於印花稅以文件徵費涉及稅務原則,上述「漏洞」應該難以修改。但另一方面,由於情況普遍,此類交易亦引發金管局留意。原因在於,現行的按揭指引沒有明言,如果買家一次過以一份合約購買多於一個單位,申請按揭時要如何處理。

此處牽涉的問題是:一次過購入多個單位,如果算是投資,在按揭成數及壓力測試的計算上,都應該以較嚴格的標準計算:自住住宅的按揭成數是5至6成,非自住物業按揭成數劃一為5成(主要收入來自境外則為4成)。在壓力測試方面,如果是未持有物業人士申請按揭,供款入息比例要求為50%以上,加息3厘的壓力測試要求供款為月入60%以下。如果一次購買多個物業並申請按揭算是已持有物業,供款入息比例便要低於40%,加息3厘的壓力測試要求為月入50%以下。

金管局早前回覆傳媒,指經過了解,發現銀行對有關按揭申請都是從嚴處理。換言之,未需金管局出手,銀行之前已用較嚴格標準。

銀行的取態在風險管理上屬好消息:有投資嫌疑的申請都已按較嚴格的投資標準審批。在樓市上則屬中性消息:既不利好亦不利淡;「一客多購」的買家,目標為慳印花稅,只要稅制上仍然有利,仍可吸引他們以此方式入市。在按揭上,此批買家一般較具實力,而且一次過購買多個單位,成交價一般會高於1000萬元,不管是投資或自住,按揭成數上限都是5成。銀行從嚴處理,其實對他們沒有多少影響,如外圍市況不變,一客多購的比例仍會處於偏高水平。

原文刊於經濟日報網站2017年3月29日
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