一手按揭與樓市過江龍

31-10-2017

有通訊社評估，本地發展商為買家提供的高成數按揭按年急增，其中升幅最勁者，貸款規模更在半年上升兩倍。評估結果除了再印證「一手樓憑高成數按揭主導市場」外，其實尚有更深刻的啟示：那些本身以高槓桿參與本地樓市的外來發展商，要左右香港樓市，其實困難重重。

發展商當然不會公開自己借出多少一按、二按的詳細數據；有關分析是根據上市發展商年報中「長期應收賬」而推算出來。其中4家上市發展商的長期應收賬共118億元；最高的一家，數字是49.8億元。該發展商曾表示，為新盤買家提供融資風險不大，一來有關貸款佔集團資產淨值1%，其次大部分借款人會在兩年內還款。

不過，新盤按揭佔資產值低是一回事，但與賣樓所得比較又如何？參考同一發展商，2015至2016年售樓共740億元，其長期應收賬為兩年賣樓收入的6.7%。要留意的是，過去幾年樓價上升，令借入發展商按揭的賣家在優惠期後可順利轉按，「大部分買家兩年內還款」才成立。如果樓價持平，又或下調，新盤買家轉按至銀行的難度大增，發展商資金回籠的時間更長。

香港老牌發展商家大業大，賣100億元樓，當中7億元是兩年回籠，抑或5年回籠，影響不算太大。但對過江龍來說，卻是另一回事。

近兩年樓市暢旺，內地發展商來港高價投地更是為樓市添柴加火；小市民亦擔心地皮愈賣愈貴，未來樓價將更難負擔。背後的假設，是內地發展商會持續以高價競投本港地皮。個別內地發展商有興趣參與香港地產市場不假，有意願、有能力投地的競爭者加入，利好賣地成績也是合理評估，但不表示天價成交會持續出現。

利息成本重 過江龍難敵本地幫？

例如有內地發展商購入地皮後曾表示，買地起樓未必要出售，可能會用作員工宿舍。究竟此舉是否戲言、有否違反賣地條款有待考證。未知是否言論影響，市傳有關發展商向本地銀行融資時多次碰壁，結果要由其他渠道解決(正常情況下利息成本會增加)。到未來賣樓，如無意外又要仿傚本地習慣提供按揭，否則難和本地發展商競爭。左計右計，要參與本地樓市，過江龍的成本均極重。如果說現時本地樓市有如開局行了一百圈的「大富翁」遊戲，新加入的玩家(年輕準買家)根本再無平價資產可供購買。其實，外來發展商面對的情況也類似，分別只是他們可動用參與遊戲的資金比一般小市民多。

此處引申第二個問題，那些內地發展商，在內地版大富翁賺來的資金是否可轉移至香港的遊戲？據聞內地發展商敢於以高槓桿玩大富翁，手上資金都是在內地銀行借來的。如果同一套玩法欠缺香港銀行配合，而政策又不容許他們借大陸銀行的錢在香港買地、提供按揭；那麼過江龍要掀風起浪的難度其實極高。

綜合而言，一手市場多了玩家，地皮成交價難以下調是一回事。但另一方面，新玩家也不是資金無限，無論是買地融資、未來提供按揭，都會受種種影響，不宜高估他們癲價投地的持久力。

原文刊於信報網站2017年10月31日

 
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