一手樓撻訂面面觀

21-4-2021

 近年一手住宅每月平均有約1000宗的成交，相對而言，每月也有數十宗的撻訂個案。不少人看到撻訂報道，會解讀為買家看淡後市，寧可放棄訂金也不完成交易。但現實中，十之有九的撻訂個案，都與買家未能取得所需按揭有關。

新盤買家在簽署臨時買賣合約時，一般要付成交價5%的訂金，以本地樓價高昂，5%的訂金動輒是數十萬元。一般人看到撻訂新聞，想當然會認為買家無端放棄訂金，應該是看淡樓市，判斷樓價行將回落，才會決定撻訂。

不過，正如股市中的散戶甚少會嚴格執行止蝕策略，樓市中會執行止蝕的用家其實並不常見。何況樓價在疫情之下調整幅度有限，部分撻訂更是簽約後數天出現，很多時談不上止「蝕」。其實，較為常見的撻訂原因，大部分都與按揭有關。

市場上總有一定比例的買家，高估了自己的還款能力，未有詳細計算自己的收入在銀行眼中可負擔多少貸款額，便貿然作出入市決定。雖然網上有不少按揭計算機，可供準買家參考。但大部分的計算機，都預設借款申請人本身無其他按揭及債務負擔。對於已有樓債在身(包括作為擔保人)的借款人，可能會因為錯誤設定，而高估了自己的可借入按揭的金額。到了簽下臨約之後再找銀行申請按揭時，才發現可借入的樓按不如預期，如果本身沒有足夠現金完成交易，便只好撻訂離場。

另一個近一年可能影響按揭批核、導致買家撻訂的因素是新冠疫情。疫情沒有推跌樓價，卻多多少少令銀行收緊了按揭審批。包括對非固定收入人士，或個別受疫情影響行業的入息，銀行一度有較嚴格的計算標準。部分以建築期付款購入樓花的買家，亦可能在簽署臨時買賣合約後因經濟收縮、收入減少而未能借足所需按揭，惟有取消交易，放棄訂金。

在疫情逐步放緩的情況下，預計銀行之前訂立的審慎批核措施會逐步放寬。但打算入市的準買家，為免因按揭問題而撻訂離場，在作出入市決定前，宜小心計算自己的負擔能力。如對壓力測試或審批標準有所疑慮，宜先行諮詢銀行。

原文刊於信報網站2021年4月20日

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