不宜高估加息對樓價壓力

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本周國際金融市場風雲變色,希臘會否退出歐元區,又會否帶來新一輪波動,還要拭目以待。撇開希臘債務違約會不會引發國際級金融風暴不談,本地樓市參與者可能較為關心,歐債問題會不會令美國延遲加息,令超低按息環境再維持一段時間?

上述問題,可能連聯儲局主席都沒有肯定答案,加息步伐會不會因為歐債問題而放慢,有待時間觀察。不過,回顧歷史數據,息口只是影響樓價的眾多因素之一,部分意見認為加息會令樓市逆轉,可能是太過高估息口的影響。

2004至2006年,最優惠利率上升3厘,而當時樓價仍然維持上升,至2005年底,最優惠利率由7厘升至8厘水平,樓價才見受壓微調,但仍在高位運行。(當然,最優惠利率不完全反映按息走勢,包括新造按息會有不同程度的P減水平,甚至有當時新興的拆息按揭等,但整體而言,2004至2005年,按息及樓價的確呈同步向上的走勢)

由歷史數據可見,單純加息,未必足以扭轉樓價走勢。尤其是在按息本身偏低的時期,息口略為調高,按息仍屬偏低,便不足以改變樓價走勢。以現時新造按息約2厘而言,絕對是偏低水平,而在希臘危機惡化前,聯儲局高官對息口較進取的估計,也只不過是今年加半厘,明年加1厘。就算美息按此幅度順利回升,而港息也完全跟足有關幅度,3厘多的新造按息,以歷史水平看仍是偏低,似不足以扭轉大市。

當然,歷史不會簡單重複,另一個要留意的因素,是樓價所處的水平。現時以馬後炮的觀點分析,2004年樓市剛由谷底回升,本地經濟亦恢復增長,此種條件下,單純按息回升,便不足以令樓價升勢逆轉。相對而言,由2003年至今,樓價升勢已持續十多年,多個樓價負擔指標都指出樓價偏高,在種情況下,加息影響可能較樓價偏低時代為高。

不過,上述觀點(偏高樓價下,加息對樓價影響會較大)其實正正指出一個問題:其他因素不同,加息的影響便不會一樣。而在樓價之外,香港的其他因素亦大有變化,當中部分因素仍然利好樓價,包括溫和的通脹(按年上升3%,相對於2004年底只有0.2%)、低失業率(3.2%,相對於2004年底的6.6%)、銀行存款大幅增加(10.5萬億元,相對於2004年底的3.8萬億元);都表明現時經濟環境遠較上一次利率上升時為佳。單純樓價偏高(相對於入息中位數而言)及利率溫和上升,可能仍不足以引發樓價轉向。

當然,沒有人可以保證尚可的經濟數據不會惡化;就算利率只是輕微上升,的確也會增加供款人士負擔,但綜合而言,市場對加息對樓價的影響的評估,可能較其實際威力為高。

原文刊於iMoney 2015年7月4日
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