中長期息口走勢與樓市

19-6-2018

美國聯儲局再上調聯邦基金利率，本地市場關心的是香港最優惠利率是否跟隨？或者是何時跟隨？目前主流觀點是聯儲局於9月和12月會各加息一次，每次四分一厘；而香港最優惠利率全年可能上升半厘。半厘的加息幅度，大概不會對樓市產生重大壓力。要關心的，反而是更長遠的利率走勢。

其中一個較權威的參考指標是聯儲局的點陣圖，圖像顯示多數成員認為年底聯邦基金利率較現時上升半厘、至2020年底會較現時高1.5厘，但長線而言，美息應在3厘左右，較現時高約1厘。

當然，所謂點陣圖，不過是現時聯儲局有份投票成員的當前意向；萬一美國經濟增長比預期更好、失業率下跌、通脹上升，未來美息實際加幅可以超過眾人的估計。但暫時而言，可以說，美息上升周期大致會持續至2020年，潛在升幅1.5厘。

未來兩年最優惠利率潛在升幅1.5厘

一般估計，往後本地最優惠利率有較大機會追隨美息上升。兩年後最優惠利率上升至6.5厘至6.75厘水平，應是合理的預期；大致上，兩年後，一般按揭利率便會由目前的2.15厘水平，上調至3.65厘水平。以25年還款期計，每100萬元貸款，月供會由現時的4312元，上升至5087元，升幅18%。由於有壓力測試機制，此水平的供款增幅，未至於對業主帶來太沉重的負擔(以一個今年收入剛剛好通過壓力測試借入按揭的業主為例，如還款期為25年，即使其收入兩年間未有增加，兩年後共加息1.5厘，供款佔月入比例大概會在51%左右)。

另一個我們不認為如此升幅會帶來重大壓力的原因是實際利率，近月消費物價指數約2%，對比於按揭利率2.15厘，貼近零息，此是大量資金追捧房地產的原因之一。展望未來，就算通脹維持在2%水平，而兩年後按息處於3.65厘，扣除通脹的按揭實際利率是1.65厘，參考過去多年數據，此水平的實際按息似乎不足以把資金自樓市吸走。

當然，大數據是一回事，個別借款人的財務狀況又是另一回事。在參考市場數據外，小業主更應該審視自己的情況，再作出入市或借貸的決定。

原文刊於信報網站2018年6月19日

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