人民幣滙價與香港樓價

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人民幣匯價近日下跌,部分意見認為,內地資金可能加大投放於香港樓市的比重,並促成新一輪樓價上升。難道人民幣升跌都利好香港樓價?

「人民幣滙價跌,本地樓價將升」的分析,背後的理據是這樣的:假設市場看淡人民幣,持有人民幣資產的人士為減少滙價損失,便可能把部分資金轉為持有 其他貨幣計價的資產,對內地人來說,以港元計價的香港物業,不失為一個方便的選擇,如果更多內地人來港買樓,樓價自然有上升壓力。

人仔升跌均利好香港樓價?

問題在於,過去十多年人民幣滙價上升,內地人購買港樓仿如有折扣,一般分析均認同是本地樓價持續上升的一個主要因素。不但市場中人有此意見,連政府 也推出針對境外買家(多數是內地人)的買家印花稅、雙倍印花稅,以減少外來資金流入對香港樓市的影響。似乎不管人民幣兌港元是強是弱,都會有意見認為有利 本地樓價。

過去10年,內地資金對香港樓價的影響大概不容否認,至於人民幣滙價下跌,是否會促成更多資金南下,有待觀察。單以經濟角度考慮,因為人民幣滙價下 跌,轉購港樓未必化算,不可忽視目前內地人來港買樓,買家印花稅已達樓價15%,可說未見官先打八十。如果人民幣兌港元滙價持續下跌,承造港元按揭的內地 買家,以人民幣計,按揭每月供款都更會增加,更不要說一般估計港息會隨美元上升,內地反而可能減息。當然,內地人來港置業,可以有經濟之外的考慮,但此方 面的具體影響,便難以量化。

 

留意港滙獨強負面影響

也許,人民幣滙價下跌的影響,更值得香港人留意的,可能不是內地買家對本地物業的取態。在人民幣調整中間價後,亞洲多國貨幣滙價亦見下調,更不用說 日圓早已行先一步大跌。如果人民幣真如中國政府所言,已經完成調整,對本地經濟未必有太大影響;相反,如果人民幣及其他亞洲貨幣滙價輾轉下跌,港元便會成 為區內少數滙價高企的貨幣,情況更會隨美息上升而進一步強化。根據1997年亞洲金融風暴的經驗,滙價鶴立雞群對香港經濟有絕對負面影響,何況人民幣由上 一次的維持滙價,改為向下調整,相關影響更不容忽視。

目前難以估計人民幣滙價調整是否已經完成,對本地樓價的影響可能要更多數據才可作出結論。但對一般小市民來說,最惡劣的情況可能是:樓價受外來資金 追捧,維持高企,但港滙偏強,卻引發經濟收縮。情況會否如此發展,抑或在滙價輕微調整後內地維持增長,一切照舊?也許只有時間會有答案。

 

原文刊於信報網站2015年8月18日
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