人民幣與香港樓市

13-1-2016

回顧近十多年的香港樓市，除了「高地價」、「八萬五」等影響供應的政策因素之外，另一個左右本地樓價的因素，便是「滙率」。今年一般分析估計美元在加息之下將維持強勢，相反人民幣有貶值壓力，對本地樓價又會有何影響？

滙改後 人幣走勢與港樓價關連大

在相當程度上，即使撇開本地供應的因素不計，「滙率」都可解釋本地樓價表現。有趣的是，在1997至2008年之間，本地物業樓價與美滙指數有強烈 關連：美滙指數強，則香港樓價跌；美滙指數跌，則香港樓價升。2008年之後，美滙指數與香港樓價的關連似乎有減少跡象。反而是2005年後實行滙改的人 民幣，走勢與香港樓價有較強烈的關連。

由1997年至2002年，美滙指數基本上反覆上升，而香港樓價卻反覆下跌。在2003年至2008年，美滙指數反覆回落，同期香港樓價反覆上升。 2005年滙改後，人民幣大致上持續升值，同期香港樓價亦見同步上升。不論是美元（及與其掛勾的港元）貶值，抑或人民幣兌港元升值，都意味持港元以外貨幣 人士購買香港物業享受一定滙價折讓，吸引外來資金流入本地樓市，推高樓價。相對而言，港元強勢，原則上不利吸引外來資金進入本地樓市，利淡樓價。

當然，早在人民幣滙價在近期下跌之前，港府已針對非本地居民開徵買家印花稅、雙倍印花稅，金管局限制主要收入來自香港以外人士的按揭成數。市場上非本地買家的比例本來已下降，今輪人民幣貶值對「減少外來置業需求」的影響可能較不明顯。

另一方面，過去數年，香港銀行體系累積巨額人民幣存款—由2004年初不足9億元（人民幣，下同），2010年中突破1,000億，至2014年底 一度突破1萬億元水平，即使其後人民幣存款規模有所下跌，至去年11月本地地有逾8600億元水平。值得留意的是，如果人民幣貶值預期持續，部分存戶將人 民幣兌換回港元，將使本地銀行體系的港元存款增加。

去年底美息已經回升，究竟港息是否跟隨，視乎眾多因素，其中一項是留駐本地的資金會不會隨美息上升而流走。人民幣看跌，預期一定規模的資金將兌回港 元，卻會在相當程度上舒緩此方面的壓力。今年主流估計美息仍有2、3次加息機會，但仍有本地銀行估計港息將維持不變，部分原因可能正是人民幣看跌之下，本 地資金仍然充裕有關。

原文刊於經濟日報網站2016年1月13日
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