低息低回報年代

16-6-2020

聯儲局主席鮑威爾上周表明，想也沒有想過要加息，更相信美國的零息政策會維持至2022年底。另一方面，雖然近日香港樓價表現穩定，但租金卻仍有下調壓力。展望未來一段時間，樓市將進入低息低回報的年代。

聯儲局傾向維持零息政策，原因是經濟環境仍然欠佳，預期今年美國經濟負增長6.5%。美國經濟欠佳，香港的情況也好不到哪裏。財政司司長便一早預言，本周公報的失業率會再向上升。

有指失業率升而樓價仍企穩，是因為暫時就業前景欠佳的行業以旅遊、飲食等低收入行業為主。此類行業的從業員收入較低，本身未必購成置業的有效需求，因此失業率上升對樓價的影響不太明顯。反而經濟增長欠奉，各國量寬令利率低企，對樓價較為有利。

不過，要留意的是，較低收入打工仔雖然未必構成置業的主力，但失業率上升，對租金卻有較明顯、較即時的影響。差餉物業估價署的租金指數，自去年8月起已連續8個月下跌、累計跌幅一成。租屋住的打工仔收入下跌，只好遷回老家、又或搬往租金更低的單位。

另一方面，在疫情影響下，一年半載之間，入境旅客數字似乎都難以恢復之前水平，大量酒店、賓館轉型提供各類短租服務，將持續為租金帶來下跌壓力。

租金與樓價不會長期逆行，當租金跌至一定水平，理論上會吸引用家由買轉租，令租金止跌、樓價偏軟，達至新的平衡。但單就目前市況，如果資金持續流入，按息維持低水平，估計即使租金再下調10%，暫時未必會波及樓價。

參考差餉物業估價署數據，4月住宅租金回報率2%。如果樓價不升不跌，而租金下跌一成，回報率會跌至1.8%。但近期拆息大幅回落，實際按息由2.5厘跌至2厘以下，部分抵消租金下跌的影響。

展望未來一、兩年，樓市可能會處於一個低按息、租金低回報的情況。資金欠出路之下，樓價可能有強勁支持。但租金如因種種原因出現更大跌幅，亦勢將為已經高企的樓價帶來調整壓力。

原文刊於信報網站2020年6月16日

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