別人恐懼之時 你應該貪婪？

24-3-2020

主要國家為了應對新冠肺炎，紛紛推出封關措施；市場憂慮疫情對環球經濟的影響可能比想像中更大。有道是別人恐懼之時便應該貪婪。此投資金句，現時又是否適用於香港樓市？

別人貪婪時你應該恐懼，別人恐懼時你應該貪婪；說穿了是一種相反策略，透過觀察整體的市場氣氛，留意資產有沒有超買或超賣，再作出入市決定。但實行起來，卻有眾多問題：

第一， 最壞的情況似乎未發生：如果最壞的情況已經出現，整體市場氣氛過度悲觀，資產超賣；當反映情況好轉的數據公報，氣氛好轉，資產價格理應回升。此處的假設是，最壞的情況已經、或者快將出現。

問題是，參考一些流行病的數學模型，歐美最壞的情況似乎仍未過去。中、韓、日的政府或者因為制度偏向威權，或者人民對沙士或中東呼吸綜合症的疫情記憶猶新，防疫措施較為到位，似乎暫時遏制了疫情的擴散。但歐美疫情初期社會似乎低估了病毒的威力，遲遲未有推行社交隔離，至最近才有較像樣的隔離政策。參考一些疫情的數學模型，他們的確診數字似乎仍會急升一、兩星期。而為了應對疫情，各國封關或鎖國的措施應該會持續一段時間，現時難言市場已到了最恐懼之時。

第二，香港的樓市似乎未見有真正調整：相反策略的用意，是捕捉低位入市。而回看本地樓市，由去年社會運動到今年新冠疫情，至目前為止，尚未見到樓價有明顯的調整。情況可能是本地樓價因為某些因素而對調整免疫，又或調整滯後未出現。

第三，銀行未必配合你的積極進取策略：除非你打算現金購買物業，否則入市時仍需考慮銀行的取態。在經濟前景不明，甚至預期主要大國因封關導致需求減少，在經濟衰退的情況下，銀行對按揭批核可能會較正常時期保守。市場已傳出，部分銀行對於個別受疫情影響行業從業員的按揭申請，批核較為嚴格，例如個別行業的佣金收入，會打折計算。

暫時而言，如果非旅遊、零售等受直接影響行業，而收入又是固定薪金為主，暫時未見銀行在處理申請時有過度收緊的現象。但要留意，如果經濟收縮再持續一段時間，銀行在物業估值、最長還款期的安排上，亦可能採取較保守的態度。

簡單來說，就算你認為自己眼光勝人一籌，有信心在別人過份緊張之時捕捉樓市低位，是否可以達成入市計劃，也要考慮銀行的按揭取態；而後者已經不是個別按揭申請人可以左右。

原文刊於信報網站2020年3月24日

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