利率或緩加 樓市有轉機？

27-11-2018

樓市調整之際，正逢12月美國議息，一般估計聯儲局會維持加息步伐。另一方面，港元拆息近期急回，本地銀行可能再來一次「跟加、唔跟足」；加上聯儲局近日鴿聲頻傳，市場估計美國加息周期可能提早完結。加息幅度受限，對目前弱勢的樓市會有何影響？

美國科技股雖然回軟，但市場一般估計聯儲局在12月會按原有計劃加息。把焦點集中於12月，由於港元拆息由10月初起回落，累計跌幅約90點子；拆息偏低反映本地貸款需求疲弱，本地銀行可能重施9月的故技──跟隨美國加息，但加幅不及美國。

如果把視野放寬至明年，聯儲局的利率點陣圖及市場預期，原先均估計2019年美國會加息3次，每次四分一厘。但近日聯儲局的鴿派聲音開始出現，有估計來年美息或難加足3次。市場上最鴿的聲音是美息於明年上調一次後，今次加息步伐可能完結。

利率或緩加 樓市有轉機？

由於2020年是選舉年，總統特朗普的主觀願望應是聯儲局維持低息，保持經濟暢旺，令他的選戰在較佳條件下開打。當然，理論上，聯儲局是獨立於美國政府的，不必向總統賣賬。但「適逢」近月國際油價下跌(通脹壓力減少)、美股(尤其是科技股)又見明顯調整。在此環境下，聯儲局鴿聲開始出現。

究竟美息來年加幅是否不似預期？目前難以下定論。但正處調整期的香港樓市，會否受惠於加息放緩，卻令人充滿想像。樓市好友可能會預期，利息加少一點，可能有助樓價回穩。

不過，正如我們過去多次提及，利率上落與資產價格幾乎無任何統計上的關聯。況且目前的情況，最鴿的估計，美息仍是要上升多半厘。香港短期內利率可能不會跟足美息，惟一旦銀行結餘減少，來年港息可能需要追加。即使只在業主供款角度考慮，明年仍是會上升的一年。不宜因為預期美息可能緩加，而對樓市過於樂觀。

暫時而言，對樓市較大影響的，可能仍是本周G20的中美峰會；如果雙方達成協議，外圍因素好轉，樓市的調整可望提早完成。

原文刊於信報網站2018年11月27日

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