利率料橫行 對樓市影響中性化

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 聯儲局在3月議息會議上加息0.25厘,議息點陣圖顯示,美息接近見頂,本地樓市的一個隱憂亦會消退。但另一方面,美息在現水平大幅回落的空間不大,置業人士不宜期待2008至2022年的超低息環境重現。

去年港元拆息跟隨美息上升,是本地樓市調整的一大原因。2022年,銀行樓按利率由年初的1厘多,上升至年底3厘多的水平,而且去年底時,美息走勢仍不明朗。低息環境改變,而加息盡頭又難以估計,是大量樓市準買家轉趨觀望,成交萎縮的原因之一。

超低息環境難重現

今年首季市場對美息走勢的預期仍然反覆,2月以前,市場傾向認為美國通脹將受控,美息上調幅度收窄,其後聯儲局卻一度「放鷹」,暗示會持續加息。直到矽谷銀行出事,市場再度預期美息接近見頂。本周聯儲局把聯邦基金利率上調0.25厘,現為4.75厘至5厘。由於點陣圖顯示與會官員預期今年美息在5.1厘見頂,反映美息或上調多一次,幅度只有0.25厘。

對香港樓市來說,以上應算是正面消息——市場不怕個別因素輕微變化,最怕的是前景不明。3月份一手成交暢旺,部分原因可能是本地樓市參與者預期利率不明朗因素消退有關。

不過要留意的是,「不再加息」也不算是特別利好的消息。回顧2008年以來樓市的反覆上升,一個主要原因是極低利率的環境長期持續。按揭利率長期維持在2厘以下,低於一般住宅的租金回報,自然帶來龐大的自置物業及投資需求。

買樓收租不划算 樓價不上不落

而極低利率的環境無疑已經在2022年完結,可見將來,各大央行似乎也會極力避免無限量寬的貨幣政策。聯儲局本周的會後聲明表示今年內不會減息,而未來就算美息回落,預期也難以重現過去的零息政策。在聯繫滙率下,未來幾年香港按息或在3厘左右徘徊。

先不論辣招遏抑投資的效果,樓按借款成本在3厘左右,一般住宅租金回報率只有2厘多,定期存款又提供穩定3、4厘的回報,已令不少投資者打消買樓收租的念頭。展望未來,本地樓價可能有幾年進入不上不下的穩定期。

原文刊於置業家居2023年3月24日

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