加息的不同層次影響

27-11-2017

施政報告後，可能判斷政府無新招，加上股市上升，市場對樓市亦更趨樂觀。多數分析亦認為，即使來年美國持續加息，香港又跟隨，對大市都無大影響。但要留意，對大市無甚影響，不代表對個別市場參與者也無甚影響，兩者的分別值得仔細釐清。

踏入11月中，樓價向上走的趨勢更見明顯。一家國際大行便估計2018年香港樓價再升一成。而多數分析亦認為，來年美息上升，對本地樓市的影響輕微。由於息口處於極低水平，上述分析算是中肯。新批按揭平均貸款額約$380萬，按揭年期約26年，以利率2.15厘計，月供$15,910。市場估計來年美息可能上升0.75厘，即使香港按息跟足，上述按揭月供也只是增加至$17,357。過去數年申請銀行按揭都要通過壓力測試，加上經濟好、失業率低，利率輕微上升，對大市的確難有重大影響。

但大市還大市，個人還個人；對大市沒有影響，不代表對個人沒有影響。同樣以$380萬，26年還款期為例，在利率為2.15厘的情況下，一位沒有按揭負擔、也沒有其他債務的借款人，每月收入需達$36,873才可通過壓力測試。如利率上升三次，達2.9厘時，而壓力測試標準又不改變的話，申請人每月收入要達$39,743才可通過壓測。

利率上升 同等收入少借幾十萬元

換一個角度看，2017年私人家庭住戶入息中位數為$3.6萬。一個收入處於$3.6萬的家庭，如無其他債務，選擇30年還款，按息2.15厘時，最多可借取$3,955,853的按揭。如其他情況，包括壓測標準不變，按息升至2.9厘時，可借入的按揭上限會減至$3,641,657。可借取的金額少了幾十萬元，已直接影響置業大計。

對於有樓在供的業主來說，供款增加，是一個「如何調配收入」的問題，簡單來說，即使收入未有增加，而供款上升，節衣縮食也總能解決。加上壓測上令借款人供款與入息比重處於偏低水平（以新批按揭計，約35%），供款略為增加，對供樓業主的影響仍然有限。

但對未置業的準買家來說，供款增加，卻會令按揭由「可以獲批」，變成「拒批」。又或者本來可借多一點，被迫改借少一點，直接影響置業目標的選擇，甚至是整個置業部署。

綜合而言，由於有壓測，對供樓業主來說，一早已有緩衝，利率溫和上升影響不大。但對準買家來說，利率微升，卻可能有較大的影響。

原文刊於置業家居，2017年11月25日
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