息口美升中跌的影響

7-1-2015

市場認定美息在年內上升，問題只是何時升、升多少。另一方面，中國增長放緩，市場估計人民銀行可能繼去年11月不對稱減息後，在年內繼續減息托市。一減一加，對本地物業有何影響？

先說美國加息，一般估計，年內美國利率即使回升，但加息進度可能相當緩慢，年底前的聯邦基金利率可能會維持在1厘以下，在通脹仍然維持4%左右的情況下， 如此平緩的加息，對樓價未必會有明顯負面影響。值得留意的反而是內地如加碼減息，可能會刺激內地購買力進一步流入香港。

近日網上流傳一篇相信出於發展商售樓部員工的網誌，內容大致是說內地買家與本地買家購置新樓的行為大不同–內地買家視買樓作等閒，根本不需要職員講解合 約；只有本地買家在簽約時會隆重其事，例如會拍照留念，甚至是在付出大半儲蓄作首期後，反而露出如釋重負的表情。如內地真的進一步減息，甚至推出量寬，內 地買家買樓的豪邁情況料會更上一層樓。

本地樓市充斥內地買家，有眾多原因，包括本地對財產保障更為完善、樓市流通率高，易買易賣等等。即使港府及金管局推出種種措施，大幅提高非本地人的置業成 本，但內地買家佔樓市成交量未見明顯回落。稅務局於2014年3至11月，共處理5883宗涉及買家印花稅個案，佔同期成交量11%–一般相信當中絕大 部分為內地買家。一旦內地推出量寬或減息時，便意味內地一部分人更容易取得貸款，內地買家佔本地樓市比例可能進一步上升。

中國如量寬 樓市內地客將更趨豪氣
原則上，不論是美國或中國，減息或推行量寬，目標都應該是刺激實體經濟而不是刺激資本市場。不過，現實中，美國的量寬政策，首先受惠的卻是當地股市。而以 內地有後台有方法的環境，減息或量寬，結果都會令部分「有關係」人士，更易取得平價資金。而本地樓市料會是此類資金其中一個出口。

值得留意，對內地買家來說，他們未必在乎港元按揭利率上升的影響，一來是他們的資金較充裕；二來是在正常情況下，他們申請港元按揭亦有一定限制。港息隨美 息上升，代表本地買家入市的難度增大；但內地買家向來較不依賴港元按揭，港息上升對他們的影響會較少。換言之，今年美國及中國息率如真的出現一加一減情 況，上述網誌提及本地買家及內地買家在簽署物業臨約時的行為差異料會進一步擴大—本地買家在樓價高企，息口回升之際入市，可能會表現得更小心翼翼，而 後者在資金取得容易的情況下，料會更趨豪氣，甚至霸氣。

原文刊於經濟日報網站2015年1月7日
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