放寬按保　後生仔女未受惠？

18-3-2022

 最近按揭保險放寬，但好多人認為，放寬1,000萬元以上物業可按8成或9成，只有高職厚薪人士受惠，似乎對後生仔女置業上車無太大幫助。但宏觀來看，放寬按保令換樓鏈重新連接，長遠有利於上車客。

單看今次按保的放寬範圍，主要是1,000萬元以下物業最高可借9成；1,000萬元以上最高可借8成，貸款額上限960萬元（所以樓價至1,920萬元住宅，都可獲高於5成的按揭）。就以借款額960萬元為例，不計壓力測試，要通過供款佔入息不逾5成的限制，以利率2.5厘，還款期30年計，月入大概要在7.6萬元以上，才符合條件。似乎多數年輕上車客都不在此收入範圍。

但計算不宜太表面。過去上車難，部分原因是1,000萬元以上物業不可申請按保，首期支出較高，換樓難度大，令不少持有小單位自用的業主打消換樓念頭。例如一位業主，本身持有樓價800萬元物業，即使有需要換樓，但如欠缺首期，可能會便推遲換樓計劃，此類業主不換樓，結果便是市場上放售的上車盤更為短缺。

在按保放寬後，上述業主的換樓計劃變得較易執行。可以預期在「正常情況」下，1,000萬元以下二手樓放盤會增加，即使上車需求不減，供應增加也會令上車客入市難度減少，至少選擇可望增加。

刺激換樓鏈　上車客可受惠

所以今次的按保放寬，就算你不是月入逾7.6萬元的較高薪一族，但由於放寬的範圍較廣，仍可望重新連接換樓鏈，二手市場可望轉趨活躍，令上車客受惠。

當然，今次的放寬按保，正好遇上第五波新冠肺炎疫情、俄烏戰爭及美息進入上升周期，現時市況絕不正常。理論上會刺激成交量的效果，可能要待較後時間才見到了。

原文刊於經濟日報網站2022年3月16日

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