新居屋折扣率背後的難題

4-11-2014

港府於2011年復建居屋後，首批2016、17年落成的居屋料將於 年底前推出。由於私樓樓價已較2011年中上升3成，即使大幅提高申請入息資格，居屋仍是難以負擔，據報當局曾計劃將居屋折扣率調升，以助合資格市民置 業，但新消息指折扣率將維持7成水平。折扣率是否調整，背後的問題一堆，不容忽視。

之前的居屋一般以市值7成發售，一旦業主在自由市場以市值轉售，便按折扣率補價予政府。事前傳出當局考慮將折扣率提高，原因自然是樓價高企，如果不 將折扣率調整，便會出現大批申請人有資格申請居屋，但無力支付首期或應付按揭供款的荒謬現象。在此情況下，調整折扣率似乎便是自然的選擇。

如果真的提高折扣率，一般買家應該會表示歡迎。市值400萬元的物業，7折買要支付280萬元，5折只需200萬元，何樂而不為?

不過，高折扣率亦意味他日業主在自由市場出售物業，可獲取的利潤亦相對較少。以上述市值400萬元物業為例，假設4年後升值50%，市值升至600 萬元，業主在自由市場放售，在7折(折扣率為3成)的情況下，需支付180萬元補價；而5折(折扣率5成)的情況下，需支付300萬元補價。或者可以說， 購入折扣率較高的居屋，未來即使樓市上升，業主在自由市場放售時，可獲的利益亦會較少。

但現實中，上述「理論上的不利」在事實中的影響已見減少。居屋除了自由市場，尚有一個不需補價的第二市場，而第二市場近年相當活躍。2014年1至 9月，第二市場有逾1900宗成交，數字已較去年全年為高，部分原因料與政府放寬資格，讓5000名合資格白表買家購買第二市場單位有關。居二市場活躍， 令大量居屋業主選擇在第二市場放盤，某程度上，買賣雙方甚至不大在意折扣率的計算。

以8月香港仔雅濤閣一宗居二成交為例，實用面積422方呎，成交價380萬元，呎價9005元。有關單位折扣率38%，即市值呎價應為14588元，比同區私樓如香港仔中心呎價1.1萬元更高。

買家願意購買居二市場單位，原因可能出於未來亦不打算轉讓，或即使可能轉讓，亦預期第二市場有龐大需求。由於居屋補價一向是房委會的主要財政收入之 一，過去居屋折扣，可視為房委會的潛在儲備—業主在自由市場轉讓時，房委會便可收回現金，而且樓價上升的話，收回的資金亦水漲船高。

在現時居二市場愈來愈活躍的情況下，未來房委會由居屋補價而來的收入卻可能會持續縮減。此亦意味港府如要持續推出更多居屋，將需要投入較過去更多的資金。

原文刊於信報網站 2014年11月4日
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