新盤付款選擇看購買力

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近期樓市成交暢旺,早前三個大型新盤同期開售,均開出理想成績,一星期一手成交量逾千伙,之後幾個新盤均加價加推,買家完全無懼於美國加息及港府預言供應增加。樓價升勢可維持多久難以預測,暫時而言,似乎樓市有足夠購買力支持新一輪升浪。

以某九龍區新盤現場所看,大手購買多個單位的分組,有逾二百組買家入票,但籌號未到40,該批單位已消耗一空,意味有逾160組有意動用數千萬元大手入市的買家向隅,據了解此批買家絕大多數為本地客,反映近期氣氛轉旺,已吸引本地較具實力的買家出動。

將軍澳新盤四分三買家無申請二按

在付款安排上,也可以看到近期入市的買家實力。過去一兩年,發展商推盤,往往會以不需入息證明的一按作招徠。但3個大型新盤中,位於將軍澳的完全不設一按,但仍獲理想承接。項目首批出售單位中,約四分三買家選用不連二按的安排。

位於馬鞍山的新盤策略明顯有別,項目不設二按,但有樓價75%至85%貸款,部分只需還息的安排。最終選用5年貸款安排的買家,比用即供付款的多。

馬鞍山新盤買家償付能力高

以折實價1,000萬元單位,借75%貸款即750萬元為例; 首年每月還款 $46,900,第2、3年每月還款 $62,048,第4、5年每月還款$66,682;5年後要一次償還餘額500萬元。相對而言,一般借款額750萬,25年期,利率2.15厘的按揭,月供只是32,340元。換言之,此盤雖然較多買家選擇發展商貸款,但買家的償付能力極高。

至於同期開售,位於九龍的新盤,由於發展商付款安排較多樣化,部分貸款屬備用性質,難以統計有關數字。

以上述幾個新盤的銷情而言,香港樓市購買力充沛無容置疑;加上近期推出的官地均以理想價錢成交,在按息正式上升前,熾熱的氣氛料可持續一段時間,更不排除樓價再創新高。不過,市場當下購買力充沛是一件事,個別買家的償付能力又是一件事。有意入市的準買家,即使認為當下樓市氣氛暢旺,希望順勢入市,事前亦應小心計算自己的負擔能力,再作決定。

原文刊於iMoney 2017年3月25日
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