新盤撻訂看樓市

17-10-2017

每次新盤開售之後，都會出現一定數量的撻訂個案，最近有統計顯示，2017年至今，新盤撻訂個案近250宗。不少人認為撻訂反映買家不看好樓市，寧可損手離場，但此判斷可能與實際情況有點差距。

據報，今年至10月初，新盤共有約250宗撻訂，平均每宗90多萬元。一個常見的觀點是撻訂反映買家看淡後市，計數之後，認為放棄訂金，他日低位入市損失更少。

的確，以撻訂金額平均90萬元計，買家「沒有理由」不計算清楚就作出入市決定。在就業情況穩定、年內股市大致上升，又沒甚天災人禍的情況下，應該沒有多少買家是簽約後遭遇巨變而放棄成交。「看淡後市」/認為「撻訂再買」更抵似乎是合理推測。

以上假設有如傳統經濟學，假設每個人都以理性計算得失，作為每個決定的基礎。今年的諾貝爾經濟學得獎者塞勒(Richard Thaler)，卻正好提醒大家，一般人所做的決定經常不符自己的最佳利益，完全偏離經濟理論的理性決策。當新盤開價愈來愈高、新盤售樓處氣氛熱烈時，很容易產生「非買不可」的感覺。當簽約之後，要處理按揭事宜，才發現自己難以申請按揭的，其實大有人在。計錯數或無計數便膽粗粗抽新盤，也許才是撻訂個案持續出現的原因。

某程度上，近年按揭指引陸續收緊、新盤按揭層出不窮也許增加了準買家計數的難度，例如市場上仍會有人誤以為標準按揭成數是樓價七成、更多人不了解有其他按揭負擔會影響新購物業按揭申請。過去幾年一度流行的「必批PLAN」、「呼吸PLAN」亦易令人誤會買新樓向發展商申請按揭一定獲批。但現時新盤的「呼吸PLAN」買少見少，多數會要求買家提供入息證明，符合一定條件方會批出按揭。

在計錯數買家角度看，可能寧可借入必批的按揭，而不願撻訂離場。但從宏觀角度而言，新盤按揭需要審批，一定程度上減少了準買家借入超負荷債務的風險，會比免審必批更健康。最後，行為經濟學雖然說明人在作決定時，不一定時時理性。但此卻不是準買家懶計數的藉口，在作出置業之類的重要決定時，還是跟隨傳統經濟學的假設，事事計算便理想一點。

原文刊於信報網站2017年10月17日
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