新盤空置稅需要供應配合

9-5-2018

政府對於是否開徵新盤空置稅鬆口，坊間的有關討論亦增加。針對發展商有樓不賣的空置稅，坊間似乎甚為受落。相反，各路分析對空置稅遏抑樓價的作用都不以為然。

中國歷朝史書討論物價上升，必然會提及奸商「囤積居奇」；影響下來，囤積貨物的商人例必被視為奸商。問題是，囤積居奇通常是供不應求的結果，而不是原因。商人眼見貨物供應短缺，認為推遲賣出貨物可獲更高利潤，才會囤積。而供應充足的貨物，是沒有商人會花時間去囤積的。史書上批評商人囤積，未必是官方不懂簡單的供求理論；但安立名目批評商人，更容易轉移焦點。為了朝廷維持民心，商人少不免要犧牲一下。

據官方數字，市場上已落成又未出售的住宅，大概有9000伙；接近於半年的私宅落成量。以「囤積居奇」的傳統角度分析，自然是發展商判斷拖長來賣，會有較佳的利潤。由此考慮，如果政府推出空置稅，提高發展商囤貨的成本，理論上會加快發展商的推盤速度。

問題是，此舉未必可以令樓價下跌。當官方強制發展商加快銷售樓花時，只要發展商判斷未來供應仍是短缺，大可減慢銷售樓花的速度，一來一回，市場上推出的單位數目（樓花+現樓）其實不會增加。

極端而言，即使政府迫使發展商加快推售現樓，而且成功令發展商沒有減慢樓花銷售；結果也未必對買家有利—短時間內新盤供應增加，一時之間的確可令供不應求的現象改善。不過，貨尾消耗，也只是將未來的供應調前。或者說，只是將運房局統計中的9萬多個潛在供應調前撥後，宏觀上並不會改善供不應求的大格局—短期內一手樓價或因貨尾、樓花加速應市而回落；但往後供應短缺，仍是會推動樓價上升。

要有效改變發展商囤積，歸根究底，還是在於理順長期供應。反過來的問題是：如果政府可以有效增加長遠房屋供應，又何必增收空置稅？

原文刊於經濟日報網站2018年5月9日

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