最受加息影響的人

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一般估計美息在年內尚會上調3次,而本地最優惠利率料開始跟隨上升。多數分析會計算,利率每上升1/4厘,供樓業主每月支出會上升多少。其實最受加息影響的,未必是有樓要供的業主,而是有意入市的準買家。

坊間說起「加息」,十之有九說的是最優惠利率。現時本地銀行的最優惠利率在5厘至5.25厘,維持了十年不變。如最優惠利率回升,的確有「低息期告終」的重大象徵意義。

按揭利率上升,供樓業主的支出自然會增加。不過,不見得供樓業主是最受加息影響的一群。事實上,近年逾9成新批按揭以拆息(Hibor)為計息標準,而拆息在過去一年累升接近一厘,換言之,絕大部分按揭借款人的每月供款早已持續增加。但市場上罕有聽聞業主對拆息上升,供款增加有所抱怨。

當然,最優惠利率上升對H按用家不是完全沒有影響。由於近年新批的H按,利率大多已升至以最優惠利率為準的鎖息上限。如最優惠利率回升,現時以「鎖息」供樓的業主,每月供款便會增加。不過,參考拆息上升的影響,不見得最優惠利率穩定上升,會對供樓業主有太大衝擊。畢竟,現時透過銀行取得按揭的業主,都應該通過了壓力測試,供款負擔處於偏低水平。

最受加息影響的,反而會是現時有意入市的準買家。現時按揭壓力測試對無按揭負擔申請人的要求是:在現行利率下,按揭供款不可逾月入5成,按息上調3厘,供款不可逾月入6成。如無意外,最優惠利率上升,有關壓力測試的要求亦不會放寬(放寬可能被市場解讀為減辣),結果是未入市的買家,可借入的按揭金額會減少。

以月入4萬元,無其他債務、無按揭負擔的申請為例。在「現行按息」為2.15厘、30年還款期的情況下,可通過壓力測試,借入的按揭金額上限約為439.5萬元。如按息上升半厘,而壓測要求不變,月入4萬,30年還款金額上限約為415.7萬元,一下子少了20萬元,準買家購買力直接被削弱。

在住宅供應未有明顯增加、成交量偏低的情況下,利率輕微上升不見得可以壓抑樓價。反而未入市的準買家,會因可借入的按揭金額減少,成為最受影響的一群人。

原文刊於iMoney 2018年4月28日

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