有關「加息」的誤解

24-1-2018

由電視台的理財節目，到香港的財金官員，在討論樓市時，事必提醒市民，今年美息很大機會上調3、4次，而港息很可能跟隨，有意入市的市民要小心衡量相關風險。每次看到有關說法，都有點令人大惑不解的感覺。

原因在於，對以拆息按揭供樓的業主來說，加息並非是「未來式」，而是「現在進行式」，過去2年的供款利率早已反覆上升，累計升幅約70至80點子，正好相當於加息3、4次。雖然拆息按揭的市佔率達市場9成，但在拆息上升的過程中，罕有評論建議借款人小心加息風險。

不知何故，當市場討論「加息」時，十之有九，焦點都集中在「最優惠利率」之上。但明明近幾年新批按揭中，逾9成為拆息按揭（H按），對絕大部分需要供樓的業主來說，利息起步上升是一年多之前的事；而且升幅不算低。但期內我們不但看不到各方人士提醒市民，小心拆息上升；而大家關心的樓價，在「加息」開始後，也一直升過不停。

當然，市民不大為意拆息上升，可能有幾個原因：一來是「加息」之後，利率仍是低。其次是H按多有鎖息的機制，拆息上調70點子，但按息升幅可能不會跟足。對近幾年取用H按的業主而言，可能之前一、兩年的供樓利率是1.5至1.7厘；在拆息上升後，按息暫時會在2.15厘水平便因鎖息機制而上步，升幅有限。真正「硬食」拆息升幅的，是那些在2010至2017年以超低息差取用按揭的業主，當年最佳的按揭條件達H+0.5厘至H+0.7厘。此類供樓人士供樓按息在2年內真的升足0.75厘，但計算下來，按息仍在2厘以下，加上在樓價低位入市，負擔仍然輕鬆。

不管如何，拆息上升，大多數業主供款增加，但樓價仍然上升。情況其實是再一次提醒市民：加息不一定令樓價下跌。市場現時普遍美息上調幅度有限，供款利率再增加0.75厘，但在資金充裕的大環境下，加息對大市的影響料較為有限。

原文刊於經濟日報網站2018年1月23日
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