樓價升 供款負擔比率居然下降?

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統計處最新公布的2016年中期人口統計,結果顯示私樓每月按揭供款及借貸還款中位數為1.05萬元,按揭還款與收入比率的中位數為19%,較2011年的數字更有輕微改善。為何樓價上升,供款負擔反而下跌?

可能與近年「靠父幹置業」的討論熾熱有關,有關人口統計報告的報導,焦點多集中提及年輕業主的數據:去年全港共有約250.9萬個家庭住戶,當中約121.7萬(約48.5%)屬自置物業業主。其中8234伙的個人業主屬於25歲以下,估計此批業主大部分均是由家庭資助入市。

在年輕業主的統計之外,另一個可留意的數據是居所按揭供款佔入息的中位數:去年需要為居所償還按揭的私樓住戶有29.7萬戶,每月供款的中位數是10,500元,而按揭供款佔收入比率中位數為19%,而2011年數字為20%。
將數據反推,反映現時需要為居所償還按揭的住戶,每月平均收入約5.5萬元。數字較去年中「居於私樓住戶入息中位數」的35,000元為高。
樓價升 供款負擔比率居然下降?

人口普查數據反映,供樓業主的按揭負擔在5年來有所改善。情況與於高官經常引用政府經濟報告「按揭供款相對入息比率」大異其趣,根據經濟報告,2011年中為按揭供款相對入息比率47%,去年中為56%,今年9月為68%。

將兩個官方數據比較,不但有大幅差距,更有趣的是,人口普查數字反映,供樓業主的平均按揭負擔在5年內有輕微減少;而經濟報告卻說供款相對入息比率越來越高。

表示上的矛盾其實有很簡單的原因。人口普查問的是為自己居所供樓業主的實際負擔。雖然香港的住宅算是易於流通,但過去幾年在重重辣招下,整體買賣數字減少(2016年一、二手私樓成交約5.7萬宗,上一個高峰期的1997年為16.7萬宗)。成交少了,意味大部分業主其實在早年樓價較低時入市,除非主動加按,否則在按息維持偏低的情況下,供款不會上升,如果業主收入按年增加,統計出來的供款負擔中位數更會輕微下跌。

而經濟報告的數字出於估算,標準是以居於私樓家庭收入,以市價、現行利率、7成按揭、20年還款為條件,購入市區45平方米單位而來。在物業市值升幅遠高於薪金升幅的情況下,即使利率不升,數字亦會顯示樓價越來越難負擔。

雖然表面上兩組數字都是在討論供款負擔,但意義絕對不同。以人口普查的數據而言,大致表示供樓業主的實際負擔偏低。而經濟報告的數據卻是反映中等收入家庭如果過去沒有買樓,要追價入市的難度越來越大。

原文刊於iMoney2017年12月4日
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