樓價如下調 受惠者恐有限

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蛇去馬來,對香港高官來說,蛇年雖是諸事不順;但辣招總算剎停了樓市的升勢。美國聯儲局宣布退市,市場對息口回升的預期升溫,多數分析認為本地樓價將見一 定調整。只要樓價不是失控下跌,情況應該是官方喜聞樂見。但我們懷疑,即使「樓價有序下調」此種較理想的情況出現,社會上因樓市而來的怨氣,亦不會明顯減少。

樓價下跌,持有物業的業主自然不會高興;去年獲得白居二資格購入未補價居屋的「幸運兒」,更可能抱怨政府推動他們高位接貨。表面上,現時並未持有物業,又有意入市的準買家,會是跌市的受惠者—-他們較可能喜迎樓價下調。不過,我們看過不少在2003、2004年入市的個案,較有自信的買家會認為自己眼 光獨到,成功撈底;較謙虛的會說自己幸運—-似乎較少聽到「多謝董特首,令我低價買樓」的。

參考往績,假如今年樓價出現調整,令部分準買家成功入市,亦不見得他們會多謝政府。在高官的角度考慮,就算「成功爭取樓價下跌」,對民望亦於事無補。當然,港府高層一早明言施政不會考慮一時的掌聲,樓價回落縱使掌聲寥寥,他們也未必在意。

樓價即使跌3成 對首置者仍太貴

不過,更大的問題是,樓市如在現時的市況下調整,受惠的人未必太多。原則上,樓價下跌,對於未上車的初次置業人士,及有意換樓的業主都有利。但對大部分初 次置業人士來說,即使樓價下跌2、3成,仍是太貴—-早在2010年,坊間已認為樓價太高;真正受惠於樓價回落而入市的準買家恐怕不多。

另一類原則上的受惠者是換樓客—-樓市偏軟時,細價樓與中高價物業之間的價格差距較窄,「平買平賣」的成本,會較「貴買貴賣」的為低。問題是,除非官方調整部分辣招,否則業主趁平換樓的意欲會受到壓抑。

二手市場欠流動 上車客難覓心水單位

其中一個影響換樓意欲的措施,自然是雙倍印花稅。對換樓客來說,以先買後賣方式換樓,便需要支付雙倍印花稅—-如果順利在6個月內售出舊居,可以申請退稅。但對購入樓花的買家來說,6個月時間明顯不足;即使購買的是現樓,如果需要大規模裝修,時間其實亦相當緊張。

另外一種影響換樓客意欲的措施,是金管局的按揭限制—-樓價600萬元以上物業不可借足7成按揭。大部分新發展區樓齡10年左右的3房單位,成交價已逾此水平,換樓客如決定換樓,需要準備較多首期。

表面看,換樓客欠缺換樓意欲,與他人無關。但在新供應仍然緊張的當下,持有2房單位自用的業主如難以換樓,亦意味在二手市場的放盤量不會顯著增加。官方及 私人統計的樓價指數可能出現下跌,但受惠於價格下跌,成功以較合理價格上車的初次置業人士不會太多。如果政府有意使更多置業人士可以購入負擔得來的物業, 除了一味壓低樓價,恐怕也要調整措施,令已經置業的人士,可在現時的市況下順利執行換樓大計。

原文刊於 經濟日報網站 2014年2月12日
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