樓價難頂程度 香港難望對手

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一年一度,調查機構Demographia又公報樓價負擔能力報告。毫無懸念,香港又贏。根據調查,2018年香港的樓價大概等同香港人入息的20.9倍,展望未來一段時間,香港也可能難有挑戰對手。

賽果其實早在預期之內—樓價難負擔排名第二的溫哥華,樓價只是等同入息的12.6倍,可謂「香港的車尾燈都見唔到」。但本地樓價去年先升後回,全年升幅只有個位數,負擔指數在2018年明顯惡化,幅度仍是有點出入意表。

主要的原因,是調查以2018年第3季取樣,其時正是香港樓價高位,所以未有反映第四季樓價走勢。不過,就算計及第四季樓價回落的影響,也絕對影響不到香港在報告中樓價最難負擔的地位。

過去我們也多次評論有關調查,認為內容未必有太大參考性,例如忽視香港有近半人口居於資助房屋、也欠缺大中華地區其他城市的比較。而在貸款風險管理的立場上看,本港實際上以按揭入市的買家,由於需要通過壓力測試,供款負擔其實不重。

這種「平均來說香港人好難負擔本地樓價」,但「入市者負擔其實不算重」的現象看似矛盾,其實全無衝突。真相就是實際買樓人士的平均收入遠高於入息中位數而已,而此現象其實已經維持好幾年。說到底,原因都在於人口增加,而供應追不上,樓價升幅持續高於薪金增長,結果便是9連霸的樓價最難負擔紀錄。

另一方面,種種辣招令欠缺財政實力者難以入市,可以借入銀行按揭入市的,實際負擔也不會太重。結果是在樓市調整之下,市場未見有過去大量平價急讓盤的出現—皆因投資者入市大幅減少,負擔得到供款的用家,其實欠缺理由平讓自住樓。 展望未來,如果社會未能就增加供應/減少需求達成共識,並加快行動,相信香港在類似的排行榜上,仍會蟬聯冠軍好一段日子。

原文刊於iMoney 2019年1月26日

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