樓市回暖 升勢維持多久？

28-3-2019

新春之後樓市已有回暖跡象，而上周聯儲局表明今年難再加息，估計明年可能只需加息一次之後，本地樓市氣氛更是即時轉旺。問題是：樓市旺場的情況會持續多久？

上周末一手樓銷量逾700宗，數字創多月新高，而多個新盤在加價加推後，仍獲多倍超額認購。二手方面，各屋苑紛紛出現反業主反價個案，情況在在顯示樓市的動力增強。其實單純美國停止加息，刺激作用應該不會如此強烈。近期令樓市回升的另外兩個因素，可能更值得留意。

其一是美國與中國的貿易談判。兩國分別是香港的第一、二大貿易夥伴，去年開始的貿易戰，多多少少是下半年增長放緩、樓市調整的原因。兩國其後展開談判，雖然一度傳出本月底可達成協議而最終推遲。但市場判斷，兩國均有意結束貿易戰，此亦是近兩個月樓市轉旺的背景。

另一個因素是匯價及貨幣供應，不少分析提及過，近年香港樓價升浪，背後其實是貨幣因素。美國在加息之時同時縮表，代表貨幣供應收緊，此亦是過去大半年推動香港樓價調整的潛在力量。

近日樓價有向上趨勢，至於升勢會否持續，便要看以上兩個要素的發展：中美如順利達成協議，估計刺激作用會維持一段時間。但某程度上不宜對貿易戰終結的影響有太大期望。在最理想的推演下，中美全面終止向對方貨物加徵關稅，其實只是重返過去「正常」日子。而貿易戰即使告終，也不代表中美的對抗停止，而兩國在各方面的爭執，恐怕陸續有來。

至於匯價方面，美國停止加息，一定程度上會削弱美元的強勢。參考過去走勢，美匯指數如轉弱，一般會利好港元資產。尤其是美國佛止縮表，而中國的貨幣政策維持寬鬆，形勢上利好香港樓價。當然，前提是環球經濟不會有大衰退，以至完全抵銷貨幣供應增加的刺激。

總括而言，如果中美在4月份可達成協議，而其他外圍因素未有嚴重惡化的情況下，香港的樓價升浪似乎可以維持一段時間。

原文刊於經濟日報網站 2019年3月27日

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