樓市慢牛或持續

17-5-2017

樓價指數持續上升，如果回看去年底、今年初的樓市分析，可謂一地眼鏡。去年11月港府上調印花稅，市場又預期中國經濟放緩、美國加息，供應開始增加，樓價可能出現較大調整。但現時看來，幾個跌市前提都不似預期，樓市「慢牛」（升得慢但升得較久）的情況較可能持續。

先說中國經濟，總理李克強原本估計今年經濟增長為6.5%，較去年的6.7%低。但首季經濟增長卻高達6.9%，出乎多數專家預期。連帶香港第一季增長亦達4.3%，為2011年以來最快，暫時掃除了經濟轉差帶動樓價下跌的陰霾。

其次是美國加息，今年美息已上調一次，市場一般估計美息在年內將再有2次上調空間。但本地資金仍然氾濫，近日港元雖然轉弱，但拆息卻持續走軟，供樓業主的實際利息支出反而下跌（如果是2年前新取用按揭，年內罰息期屆滿的業主，透過轉按，新舊按揭息差更接近0.4厘）。

香港跟隨上調的利率可能在0.5厘水平

本地大銀行早前已表明，香港現時仍有條件不跟隨美國上調利息。以一般估計美國加息期至2018年，聯儲局3月份曾預期，2018年中聯邦基金利率中值為2.1%，較現時高約1%。換言之，今次加息周期，香港跟隨上調的利率可能在0.5厘水平，在現行「+3厘」的壓力測試下，實在難以預期會為借款人帶來嚴重的供款負擔。

供應方面，港府一直信誓旦旦未來數年的住宅供應會增加。問題一來是供應的增加，似乎只可勉強補充過去幾年的不足，是否可以壓低樓價，仍然有待觀察。另一方面，前特首董建華牽頭的智庫早前發接報告，提出本港未來30年房屋需求達126萬伙，需要超過9,350公頃（相當於2.6個沙田新市鎮，每個沙田新市鎮面積約3,587公頃）的土地，較政府估算30年房屋需求4,800公頃，足足多出1倍。如果有關智庫的預測較為準確，但港府造地的速度仍維持現有水平，便意味未來較大機會出現土地及房屋短缺。

近幾年的樓價偏高是公認的事實，但綜合以上因素，暫時來看樓市似乎難見似樣的調整。而在重重辣招影響下，樓價又難急升，中、短期而言，樓價或會維持慢牛局面。

原文刊於經濟日報網站2017年5月17日
如有任何關於按揭問題，可直接Whatsapp聯絡我們(+852 55966181)。