減息將推動樓價重回升軌？

12-3-2020

上周美國突然減息半厘，似乎未對市場恐慌情緒帶來太多穩定作用，周一美股一度跌停市。市場現時預期，為了「維穩」，美息在年內歸零機會甚高，預示新一輪量寬開始，問題是：上次量寬刺激資產價格上升的歷史，會不會重演？

在周一美股下跌2000點之後，市場已開始預期，聯儲局需要進一步減息，下周的議息會議或將減息0.5厘，如果疫情或原油減價戰持續，減息行動料會擴大再減0.5厘，聯邦基金目標利率回到0-0.25厘，即重回2009至2015年的零息年代。

對後市樂觀者大概會想，2008年金融海嘯後，聯儲局推零息政策、多國央行推行量化寬鬆，貨幣供應增加，結果是資產價格進入長期升浪。現時樓價受肺炎、原油減價戰影響受壓，反而是趁平入市的好時機。

悲觀者卻會認為，2008年金融海嘯只是美國出事；今次新型肺炎疫情，除了影響旅遊業、零售飲食業之外，似乎已經影響到環球產業鏈。如果疫情到夏天仍未消退，恐慌情緒持續；即使減息、量寬亦未必可以刺激資產價格上升。

減息成效還看其他因素左右

回看歷史數據，2008年金融海嘯後美息下調，至2015年維持零息，對本地樓價有明顯刺激作用。按差餉物業估價署指數2008年樓價下跌11.1%，年底美息減至零，09年樓價全年上升28.5%，之後數年，樓價按年升幅分別有21%、13%、25.7%、7.7%、13.5%，至15年樓價升幅才收窄至2.4%。雖然樓價上升有眾多成因，但上一次大減息的推動作用無疑是其中一個主要因素。

但要留意，今次有幾樣因素可能會減少減息的刺激作用。首先，2007年時，本地最優惠利率在8厘以上，期後隨美息調整，至2008年底，「細P」跌至5%，最優惠利率減幅約3厘，而同期一個月拆息跌幅更達4厘。而3月初，本地細P在5厘，一般估計，本地最優惠利率不會隨美息下調。拆息方面，現時一個月拆息約1.1厘，較有可能跟隨外圍息口回軟，但下調的最大理論值就是1.1厘，利率下調的刺激作用可能有限。其次，與2008年樓價相對便宜不同，本地樓價在過去10年大致上反覆上升。在高位運行多時的樓價，會否因為利率回落而再闖高峰，多少令人懷疑。

市場利率下跌，對供樓業主，每月樓按支出可相應減少，應該算是好消息。至於樓價會不會趁機再炒上，小市民又應否瞓身一搏，便要視乎每個人的眼光及風險承受能力了。

原文刊於經濟日報網站2020年3月11日

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